Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Приехал товарищ, походил по участку, возжег ароматические палочки, помолился, почитал что-то в умной книжке, и сказал — 23 мая будет самое то. Ну что же, пусть будет 23. Позвонили строителю, договорились с ним, что 20 они приедут бригадой, чтобы сделать необходимую подготовку для установки столбов.

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Вот в такой хижине строителям жить, пока идет стройка

20-го днем строители прибыли, и начали со строительства домика для себя. Естественно, им же жить здесь 7-8 месяцев… Параллельно огородили территорию дома и разметили ее.

Тут надо отметить, что небольшие дома в Таиланде строятся не так, как в России — тут отсутствует фундамент в нашем понимании, основа дома — это столбы, закопанные в землю.

Соответственно нет такого понятия, как несущие стены.

Дальше строители начали копать ямы под столбы и делать основу под них из арматуры. Главный строитель сразу сказал мне, что готовые столбы он использовать не будет (не доверяет типа), а сделает все сам. Каркас столбов тоже делался вручную, из соответствующим образом загнутых прутов.

Вообще стоит отметить, что при стройке здесь совершенно кошмарное количество ручной работы — практически 100%. Все бетонные конструкции (кроме, наверное, плит пола — их все-таки купили) отливались вручную, с помощью ведер и примитивной бетономешалки на четверть куба (на глазок).

Ну что делать — видимо здесь так принято.

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Самое начало — огорожена территория дома и размечены места для столбов

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Ямы получились немаленькие…

К 23 числу было собрано несколько столбов и выкопано несколько ям под них (главное конечно — 2 основных столба и ямы для них для церемонии закладки дома, хотя почему именно эти два столба выбраны за главные — видит бог, не знаю). Хоть фундамента и нет, но ямы выкопали весьма солидные — почти в человеческий рост. Еще купили кучу овощей и фруктов (они тоже нужны для церемонии).

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Столб украшен и готов к установке

Недвижимость в Тайланде: как строят дома
Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Ни одно значимое событие не обходится без присутствия уважаемых пожилых людей

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Теперь уже можно было приступать к нормальной работе. Всю следующую неделю строители усердно копали ямы, вязали каркасы столбов, потихоньку начали их бетонировать. И тут мне потребовалось по делам уехать в Россию. Я-то думал, что уезжаю максимум дней на 10… не тут-то было. Из-за болезни меня не было почти месяц.

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Вот от такого я уехал — только поставлены каркасы и кое-что начали заливать

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Заливка столбов

И вот к такому приехал — практически готовая основа дома

Готовый каркас — он зацеплен за уже поставленный заранее столб

Поскольку дом фактически весь поднят над землей, строители сделали еще и продольные балки, а вот как они их делали — я думал, что уже не узнаю.

Но тут Санит пришло в голову, что к одной из спален неплохо было бы пристроить балкончик (якобы чтобы я мог спокойно покурить :)) Ну я немного подумал, и решил — почему бы и нет, может даже этот балкончик станет любимым местом посиделок по вечерам.

Ну балкончик при определении размера как-то сам собой превратился в балконище (12 квадратов). Но зато я воочию увидел, как строят продольные балки — оказалось, так же как и столбы, только каркас немного другой.

Тайцы ставят подпорки под каркас — пока бетон не застынет

Спальни еще слегка не доделаны

Готовый пол, даже туалет уставлен трубами

  • А так работа реально была почти закончена — уже в основной части дома сделали стяжку пола, даже воткнули все вводные-выводные трубы для воды и канализации (в той части, где спальни, стяжки доделать не успели, но через пару дней сделали)
  • Ну что же, основа дома готова, можно заниматься крышей и стенами…
  • Следующая часть

Как построить виллу у моря? Строительство дома «под ключ» на Пхукете

Как построить виллу мечты на острове Пхукет? В каких случаях стоит отказаться от покупки готового объекта в пользу индивидуального строительства? Сколько стоит построить дом у моря?

Если вы рассматриваете вариант строительства жилья на Пхукете, мы расскажем вам о том, как сделать это наиболее выгодно и свести к минимуму все риски.

Преимущества индивидуального строительства

Индивидуальное строительство – это возможность полностью контролировать процесс возведения объекта, чтобы в итоге получить именно то, о чем вы мечтали.

У вас есть возможность участвовать в разработке дизайн-проекта или строить по собственному проекту.

Вы сможете подобрать максимально соответствующий вашим пожеланиям участок, планировать бюджет и сроки строительства, выбирать материалы отделки.

Как правило, при грамотном планировании бюджета и сотрудничестве с квалифицированными специалистами постройка дома обходится дешевле покупки готовой виллы. Индивидуальное строительство дает вам привилегии принимать решения по личному использованию, сдаче в аренду или продаже объекта без ограничений со стороны застройщика.

При приобретении готовой виллы на Пхукете вы экономите время до момента заселения в дом, однако, у вас не будет возможности внести конструктивные изменения в проект. При покупке строящейся недвижимости вы также столкнетесь с некоторыми ограничениями и не сможете кардинально изменить проект по своему вкусу.

Цены на землю и строительство

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

На стоимость земли на Пхукете влияют следующие факторы:

  • Месторасположение;
  • Удаленность от моря;
  • Наличие вида на море;
  • Инфраструктура района;
  • Уникальные особенности участка.

В разных районах острова цена за 1 рай (1600 кв.м.) земли может колебаться от 5 до 50 млн. бат:

  • От 7 млн. бат за 1 рай в удалении от моря, без вида;
  • От 12 млн. бат за 1 рай с видом на море.

Тарифы на строительство зависят нескольких факторов:

  • Ландшафт (участок на склоне горы или равнине);
  • Уровень сложности проекта;
  • Используемые материалы.

Цены стартуют от 10.000 бат за 1 кв.м. + стоимость отделки и мебели. Строительство виллы, как правило, занимает от 8 до 12 месяцев.

Покупка и оформление земельного участка на Пхукете

Оформление участка земли в Таиланде возможно следующими способами:

  • Оформление в собственность юридического лица (тайской компании);
  • Долгосрочная аренда сроком на 90 лет.

В обоих случаях сама постройка оформляется на покупателя.

Перед покупкой земли крайне важно проверить участок на возможность строительства и проведения коммуникаций. У владельца должны быть документы на владение землей, отсутствовать кредиты и залоги на нее. Важно, чтобы к участку вела подъездная дорога общего пользования.

Разработка проекта и строительство объекта

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Первый этап строительства виллы – разработка и утверждение дизайн-проекта. Важно провести исследование рельефа земельного участка, и только после этого приступать к проектным работам с учетом особенностей земли.

За утверждением проекта следуют строительные работы:

  • Расчистка и подготовка участка;
  • Возведение фундамента;
  • Строительство каркаса;
  • Возведение стен и перегородок;
  • Строительство и отделка крыши;
  • Проведение коммуникаций.

Заключительными этапами станут внешняя и внутренняя отделка, оформление интерьера, ландшафтный дизайн.

Построить виллу мечты с Island Homes Phuket

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Компания Island Homes Phuket предлагает своим клиентам услуги индивидуального строительства недвижимости «под ключ» на острове Пхукет.

Мы возьмем на себя организацию и сопровождение всех этапов строительства:

  • Подбор земельного участка;
  • Юридическая экспертиза и оформление земли;
  • Разработка дизайн-проекта;
  • Получение разрешения на строительство;
  • Выбор подрядчика;
  • Контроль за процессом строительства;
  • Страхование готовой недвижимости.

Индивидуальное строительство отнимает время и силы в отличие от покупки готового объекта. Однако, с нами вы сможете избавить себя от лишних хлопот и доверить весь процесс специалистам. В итоге вы получите виллу на тропическом острове, на 100% соответствующую вашим потребностям и пожеланиям.
Свяжитесь с нами, чтобы узнать детали.

Как купить дом в Таиланде на берегу моря и не только — процесс, аренда, фирма, чанот

Приобретение недвижимости в разных странах имеет ряд особенностей. В Таиланде иностранные граждане могут приобретать апартаменты в многоквартирных домах (кондоминиумах), но покупка дома это немного более сложный процесс.

Иностранец, как частное лицо, не может по закону владеть в Таиланде землей (на которой стоит дом). Исключение составляют иностранные инвесторы, вложившие в экономику Таиланда 40 млн. бат. Для них открывается возможность купить участок земли. И то не очень большой.

Впрочем, не все так сложно и купить дом в Таиланде может позволить себе не только долларовый миллионер.

С чего начать, выбор дома

Может показаться, что выбрать подходящий вам дом очень просто. Ведь вы знаете, что вам нужно. На самом деле, процесс этот довольно муторный и долгий. Для начала, как минимум, надо определиться с регионом.

Лучше заранее объездить все интересующие вас места в качестве туриста, примерно оценить их инфраструктуру и атмосферу. Приобрести дом удаленно, основываясь на описании в интернете или в агентстве недвижимости, конечно, тоже можно. Но риск неудачной покупки и цена в таком случае будут намного выше.

Выберете, к примеру, дом на берегу моря, как с обложки, а по факту рядом окажется какой-нибудь пустырь с помойкой или стоянка рыбацких лодок.

Как найти интересные предложения домов? Тут много вариантов. Можно начать с поиска в интернете. Как в России, так и в Таиланде, на месте много агентств недвижимости, предлагающих свои услуги.

Можно также смотреть объявления о продаже домов от частных лиц в соц. сетях или в местных газетах. А можно даже и «ногами» — объезжать интересующие вас районы, смотреть объявления о продаже на домах, расспрашивать местных жителей.

Правда, это весьма энергозатратный способ.

Недвижимость в Тайланде: как строят домаСначала нужно прошерстить район и найти нужный дом

Если вы уже в Таиланде и неплохо ориентируетесь на местности, знаете районы и основные улицы и выбрали несколько интересующих вас объектов, все же самостоятельно ездить на их просмотр — дело довольно утомительное.

Нужно либо иметь свою машину, либо каждый раз брать такси, самостоятельно договариваться с хозяевами недвижимости, будь то иностранцы или тайцы.

Чтобы легко выполнять эти задачи, нужно заниматься всем перечисленным не один день.

Поэтому самый простой способ приступить к осмотру домов — обратиться в местное агентство недвижимости. В Таиланде много ориентированных на русского покупателя агентств, с русскоговорящими сотрудниками.

Обычно агенты бесплатно возят клиентов на просмотры, сами договариваются с хозяевами и переводят возникающие в ходе просмотра вопросы.

Много объектов за один день, правда, смотреть все равно не удастся, так как и тайцы народ неторопливый, и объекты могут быть на большом расстоянии друг от друга. Но все же организовывать просмотры гораздо проще с агентом, нежели самостоятельно.

То есть, вы можете сначала ездить с агентом, потом уже самостоятельно. Можно обращаться к нескольким агентам, они могут работать в разных районах. Можно находить иностранного агента через интернет. Можно обратиться в офис. Как правило, у приличных агентств есть и офисы и интернет сайты.

При выборе агента надо учитывать, что русскоговорящий сотрудник это хорошо, но тайцам общаться между собой проще, а иностранцы (чаще всего европейцы) в среднем более ответственны и пунктуальны, чем азиаты.

Поэтому если вы можете общаться на английском, имеет смысл обратиться к тайскому менеджеру, который работает на европейского босса.

Читайте также:  Наводнение в Тайланде. Можно ли ехать в Тайланд?

Виды домов

Среди агентов по недвижимости есть специализирующиеся на «вторичке», на продаже от застройщика или те, кто работает с одним поселком.

Дом может быть как в поселке, так и отдельно стоящий. Лучше, конечно, выбирать поселок. Там всегда есть местная администрация, которая будет помогать в решении бытовых вопросов. Еще лучше — охраняемый поселок с закрытой территорией и инфраструктурой. Обычно это бассейн, тренажерный зал, детская площадка, зал для собраний собственников.

В хороших поселках для иностранцев список инфраструктуры и мест общего пользования бывает и больше. В Таиланде настолько много русских, что в некоторых регионах, например, в Паттайе и Хуа Хине, есть так называемые «русские поселки» — где дома в основном приобретены русскими семьями.

Бывают также поселки и места, где живет больше иностранцев или тайцев.

Недвижимость в Тайланде: как строят домаЛучше покупать дом в отгороженном поселке

Дом в Таиланде можно покупать, как на стадии нулевого цикла строительства, так и уже давно построенный и обжитой, у фаранга или тайца. Покупка нового дома — это в большой мере условность. Вы покупаете участок, к которому застройщик предлагает некий типовой проект, обычно даже несколько, в разных ценовых категориях.

При этом в процессе строительства проект можно сильно менять по своему вкусу, как внутреннюю отделку, так и архитектуру здания в целом. Также можно купить уже готовый новый дом у застройщика либо «вторичку» — у хозяина. По цене все эти варианты отличаются не принципиально. Если хочется сделать дом полностью «под себя», то самый оптимальный вариант — покупка участка.

Правда, придется ждать постройки дома и контролировать качество выполнения работ. Если вас устраивает уже готовый типовой вариант — прекрасно, можно купить и сразу приступать к выбору мебели. Покупка дома у хозяина, т.е. вторички, хороша тем, что многие недостатки жилья хозяин уже устранил, а кое-что и проапгрейдил по сравнению с изначальным вариантом.

Минус в том, что вкусы у людей все-таки разные и трудно найти что-то действительно подходящее именно вам.

Процедура оформления сделки, договор, формальности

Когда у вас уже есть на примете полностью устраивающий по всем параметрам объект недвижимости, вам нужен юрист. Это, пожалуй, главное. Русский или иностранец не может быть тайским юристом. Это в лучшем случае переводчик или посредник. Юрист — только таец. Он будет вести все ваши дела, поэтому он должен быть хорошим профессионалом. И хорошо говорить по-английски.

Из документов по большому счету для совершения сделки от вас нужен только загранпаспорт. Но все же есть ряд нюансов. Например, для того, чтобы произвести оплату, нужен в первую очередь счет в банке, который обычно иностранцам открывают либо по соответствующей визе (туристической, учебной, бизнес) либо «под сделку» — когда уже есть предварительный договор о покупке недвижимости.

В первую очередь с юристом подписывается предварительный договор. В соответствии с ним хозяину вносится задаток (наличностью). Это обычно небольшая сумма, около 1% от стоимости сделки. На основании этого предварительного договора можно открыть счет в тайском банке, если его у вас еще нет. В предварительном договоре прописывается, в течение какого времени должна быть внесена основная сумма.

Документы, необходимые для оформления счета в банке:

  • справка из иммигрейшн офиса
  • справка по месту жительства в Таиланде (где покупатель проживает в данный момент)
  • предварительный договор на покупку недвижимости
  • загранпаспорт

С не туристической (NON-B, NON-O, NON-E) визой открыть счет в банке относительно просто.

С туристической визой или со штампом открыть счет тоже можно, но не во всех банках и не во всех отделениях одного и того же банка. Как это часто бывает в Таиланде, все зависит от решения конкретных людей.

Если ваш агент договорится с менеджером в банке и покажет предварительный договор о покупке недвижимости, счет скорее всего откроют.

Варианты оформления дома для иностранцев

Самый главный нюанс при покупке дома в Таиланде заключается в том, как иностранцу оформить в собственность земельный участок, на котором стоит дом.

Вариантов по сути два: долгосрочная аренда или оформление на юридическое лицо. Есть еще один, довольно экзотический вариант — узуфрухт. Это пожизненная аренда, без права передачи по наследству.

Правда, вряд ли такой способ много кому приглянется.

Долгосрочная аренда или leasehold оформляется сроком на 30 лет, с правом ее двукратного продления. Теоретически срок аренды может составлять максимум 90 лет. Есть информация, что некоторые дорогие жилые объекты можно арендовать на 120 лет, а для бизнеса — на 150 лет. Но это все только теория.

Практически же максимальный возможный срок аренды на данный момент — 30 лет. Иногда агентства недвижимости предлагают договор с автоматическим продлением аренды, но такие варианты не являются соответствующими закону.

Даже если в договоре прописано, что собственник обязан продлить аренду, это не имеет энфорсмента в суде. Если по истечении 30 лет хозяин откажется продлевать аренду, суд будет на его стороне. Надо учесть, что через 30 лет собственник может быть уже другой, т.к. земля перейдет по наследству и т.п.

Кроме того, закону о земле в Таиланде менее 30 лет, поэтому и прецедентов с продлением еще не было.

В случае, если вы хотите взять земельный участок в долгосрочную аренду, следует обратиться к юристу, передав ему необходимые для оформления документы.

Юрист едет в Land Office, где на свидетельстве о собственности (Chanote) делают отметку, что собственность находится в аренде. Свидетельство о собственности в таком случае остается у прежнего хозяина.

С точки зрения хозяина земельного участка, это можно назвать владением собственностью с обременением.

Доходная недвижимость в Таиланде

Рассказываем, что нужно учитывать при выборе недвижимости, что влияет на рост цен и какую доходность можно получить при покупке жилья на Пхукете

Недвижимость в Тайланде: как строят дома

Patryk Kosmidershutterstock

В 2020 году London Post в своем аналитическом отчете заявил о том, что Таиланд — одно из лучших мест для инвестиций. Это связано с умелой политикой королевства в сфере защиты иностранных капиталов, легкостью ведения бизнеса, небольшими налогами и достаточно высокими доходами, крепкой валютой и прекрасным климатом.

Недвижимость в Таиланде в основном привлекает инвесторов, и самым популярным в этом плане является остров Пхукет. Около 90% объектов недвижимости Пхукета покупается с целью получения дохода. В среднем турист тратит $250 в сутки, и большую часть из них — на аренду жилья. В стране низкий порог входа на рынок недвижимости, а доходность выше, чем в Европе.

Совместно с компанией Exotic Property рассказываем об основных стратегиях для вложений в недвижимость Пхукета и о том, какую доходность можно из этого извлечь.

Что нужно знать инвестору

Покупка недвижимости — это как покупка ценных бумаг, только меньше рисков. Лучше вкладывать деньги обдуманно и делать это с профессионалами. Важно выбрать и построить инвестиционную стратегию, просчитать риски, налоговое бремя и возможность его снижения, капитализацию недвижимости, а также рассчитать реальные расходы на покупку, содержание и обслуживание.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— У недвижимости существует два драйвера получения дохода — аренда и рост стоимости объекта. И рост стоимости, то есть капитализация, важнее, чем арендный доход.

К сожалению, многие покупатели смотрят только на цифры арендного и гарантированного дохода, но не учитывают реальную ликвидность и то, за какую стоимость объект возможно перепродать в будущем. Когда жилым комплексом управляет отель, он заполняет все площади без особого согласования с туристами.

Такая схема обеспечивает более-менее равномерный арендный доход, но при продаже какие-то квартиры растут в цене и их постоянно предлагают купить, а другие стоят в продаже годами.

Приведу пример. Если вы будете получать десять лет по 10% годовых на своей недвижимости, а потом с трудом продадите ее за 50% стоимости, то ваш заработок составит 50%.

А если десять лет получали по 7% и продадите на 50% дороже, то ваш общий доход составит 120%.

Работа нашей компании заключается в подборе самых ликвидных квартир и согласовании лучших условий для покупателя, чтобы избежать таких рисков в будущем», — говорит старший партнер, коммерческий директор агентства недвижимости Exotic Property Карен Чичян.

Что влияет на цену перепродажи

  • Локация. Наибольший рост цен обеспечат объекты ближе к пляжу либо в городе в районах с развитой инфраструктурой, с перспективой развития конкретного района в будущем, а также появления рядом возможных конкурентов.
  • Качество строительства. Объекты с плохим качеством строительства через пять лет могут потерять свою привлекательность, перепродать их будет тяжело.
  • Метраж и планировки квартир. Маленькая стандартная студия в комплексе с 700 квартирами, возможно, будет приносить неплохой доход от аренды. Но перепродать это потом будет непросто. Лучше купить две или три студии, чтобы можно было продать как двух- или трехкомнатную квартиру.
  • Вид из окна — на море, горы. Главное — не на стену или соседа.
  • Цена покупки. Если она завышена, то хорошего роста цены в дальнейшем не будет.

Гарантированный доход

В Таиланде отельные сети берут в управление многоквартирные комплексы и сдают в аренду. По контракту владельцы квартир получают ежегодный гарантированный доход. Обычно это фиксированная сумма, которую застройщик или отельный оператор выплачивает собственнику квартиры ежегодно вне зависимости от того, сдавалась квартира или нет. Все, что отель зарабатывает сверху, забирает себе.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— Клиент покупает квартиру в комплексе и отдает ее в долгосрочную аренду управляющей компании застройщика или отелю. А отель или управляющая компания сдает квартиру по более высокой суточной цене.

Обычно по контракту сумма ежегодных выплат составляет от 5% до 10% от цены покупки объекта. Например, если вы купили квартиру за $100 тыс. и заключили контракт на 7% годовых, то ваш ежегодный доход составит $7 тыс.

Это минимизирует риски, но и ограничивает доход, так как управляющая компания может заработать значительно больше, но выплатит только 7% по контракту.

Тем не менее доход по этой схеме все равно высокий для операций с недвижимостью, а по сравнению с валютным банковским депозитом очень высокий, так что программа гарантированного дохода — отличный и надежный способ извлечения прибыли. И если вы любите надежность и согласны платить за это частью дохода, то гарантированный контракт — ваш выбор.

Гарантированный доход как инструмент маркетинга

Большинство людей привлекает слово «гарантированный», поэтому в некоторых комплексах гарантированный доход стали использовать как инструмент повышения продаж.

Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход на два-три года даже в комплексах, где нет отельного управления, лицензии и правильной инфраструктуры. Это просто хорошие квартиры для жизни, но не для отельного бизнеса.

По истечении срока гарантированного дохода собственник остается один на один со своей квартирой и должен будет либо в ней жить, либо самостоятельно искать пути сдачи в аренду. «Получилось, что застройщик под видом гарантированного дохода дал простую скидку, отложенную во времени.

Это подойдет для людей, покупающих для жизни, но не для тех, кто хочет на недвижимости зарабатывать. Рекомендую быть внимательным с такими предложениями» — сказал Карен.

Читайте также:  Где отдохнуть летом на море: анализ пяти стран минусы и плюсы

Долгосрочный гарантированный контракт + обратный выкуп = минимальные риски

Одна из инвестиционных стратегий с минимальными рисками и средним доходом — так называемый связанный контракт. Обычно отельный оператор заключает контракт гарантированного дохода на 10–15 лет.

В течение срока контракта покупатель ежегодно получает фиксированную сумму — обычно это 7% от стоимости квартиры.

По истечении срока контракта застройщик предлагает обратный выкуп квартиры по цене первоначальной сделки, иногда прибавляя 10–15% дохода.

«Большим плюсом такого связанного контракта является то, что инвестор не несет расходов на содержание и получает чистые 7% от стоимости недвижимости. В этой схеме очень строгая дорожная карта и абсолютно все описано в контракте: покупка, доход, сроки личного пользования квартирой и обратный выкуп.

Сегодня 7% в стабильной валюте — доход вполне хороший, если учесть, что валютный депозит в банке редко превышает 2% годовых. Стоит отметить, что за время действия контракта квартира значительно прибавит в цене и собственник может продать ее значительно дороже, отказавшись от обратного выкупа. Да и экономия на личном отдыхе за 10–15 лет составит значительную сумму.

Таких условий ни один банк не предложит», — поясняет Карен Чичян.

Обратный выкуп — страховка цены

Обратный выкуп — это условие в контракте, по которому застройщик обязуется выкупить квартиру через определенный в контракте срок (обычно это десять лет) за цену покупки или плюс 10–15% в пользу собственника.

Но это опция, и собственник может продать значительно дороже. За десять лет цена поднимется значительно выше, чем предлагает обратный выкуп.

Но эта опция гарантирует инвестору, что в любом случае свой вложенный капитал он вернет.

«Обратный выкуп не более чем страховка цены. При правильно выбранном объекте цена за время строительства поднимается на 25–30%, а в течение десяти лет квартира подорожает вдвое.

Сейчас многие застройщики предлагают обратный выкуп, но практика показывает, что отсутствие в контракте обратного выкупа не влияет на итоговый доход. Почти всегда собственники хотят извлечь больше дохода от продажи, чем предложение выкупа.

Главное, чтобы цена покупки была ниже рыночной, а квартира ликвидной. Тогда обратный выкуп не нужен в принципе» — говорит Карен Чичян.

Гарантированный контракт + Rental рool = максимальный доход

При схеме гарантированного дохода в связке с программой Rental рool собственники могут извлечь максимальный доход, зависящий от заполняемости отеля. При этом управляющая компания забирает небольшую часть средств за расселение туристов и маркетинг.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Гарантированный доход в этой схеме предлагают на первые три — пять лет как страховку от низкой заполняемости комплекса. Пока отельный оператор раскручивает новый комплекс среди туристов и туристических операторов, заключает контракты с компаниями и контрагентами.

Но по окончании гарантированного срока собственник переходит в программу Rental рool, где будет участвовать в делении реального дохода от заполняемости. Тут-то и будет ясно, как на самом деле обстоят дела с управлением.

Если качество сервиса хорошее — то доход собственников значительно вырастет по сравнению с гарантированным. А если качество управления хромает, то доход, скорее всего, останется прежним и даже может упасть.

Здесь все будет завесить от качества управления.

Чтобы избежать рисков управления, мы рекомендуем выбирать квартиры в комплексах с международным отельным управлением (например, отели Wyndham, Best Western, Sheraton, Accor Hotels), так как это высокие стандарты качества, огромная база партнеров и клиентов, что всегда будет гарантией высокой заполняемости даже в низкий сезон. Сетевые отели типа Best Western, у которых тысячи отелей по всему миру, с первого года работы нового комплекса показывают заполняемость более 75%. Прозрачная система деления прибыли с собственниками квартир и, конечно, известный бренд, за который люди будут платить больше.

Как работает Rental рool

В программе Rental рool собственник квартиры получает доход от фактической сдачи, а не фиксированную сумму, как при гарантированном доходе. Отельный оператор объединяет квартиры одинаковых категорий в пулы.

Например, все квартиры одинакового метража с видом на море образуют один пул и сдаваться будут по одной цене. Квартиры с видом на сад или горы — другой пул, квартиры с выходом к бассейну — третий пул.

В конце года отель считает весь арендный доход, часть забирает себе, а часть делит между собственниками квартир данного пула.

Существует две схемы деления дохода:

  • деление прибыли (profit share);
  • деление дохода (revenue share).

Главная разница между ними — кто оплачивает расходы на маркетинг и управление. При схеме деления прибыли (profit share) отель из общего дохода пула квартир сначала вычитает расходы на маркетинг и управление, а оставшуюся сумму делит: 20–30% забирает себе, а 70–80% получают собственники квартир.

Карен Чичян, коммерческий директор Exotic Property:

— В схеме деления прибыли есть важный момент.

80% от прибыли звучит хорошо, но если качество сервиса страдает, то в условиях нарастающей конкуренции управляющая компания будет вынуждена повышать затраты на маркетинг и снижать цены на аренду, чтобы сохранять нужную заполняемость.

Если в контракте не прописан порог таких расходов, то вполне реально через несколько лет получить 80% от ничего. Заполняемость может быть высокой, а в отчете вы увидите, что вся прибыль ушла на… рекламу.

Но не стоит сразу отказываться от этой схемы. Есть достаточно успешных проектов с отельным управлением, работающих по этой программе и показывающих стабильный доход собственникам.

Но все эти проекты — с профессиональным управлением международных отельных сетей с известными брендами, которые всегда более опытны и защищены.

Когда вам предлагают профит шеринг, будьте внимательны, читайте договор, обращайте внимание на опыт управляющей компании и, главное, советуйтесь со своим агентом.

Как работает деление дохода (revenue share)

При схеме Rental schering отель считает доход и сразу его делит с собственниками. Все затраты на управление и маркетинг отельный оператор оплачивает из своей части. В этом случает обычно отель забирает себе 30–40%, а 60–70% — владельцам квартир.

Rental schering обычно используют только профессиональные отельные операторы, управляющие проектами в лучших локациях острова.

В некоторых дорогих проектах, наоборот, 40% достается клиенту, а 60% — отелю, так как затратная часть в таких отелях может быть выше.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Revenue share — более прозрачная и понятная схема для инвестора и подходит для тех, кто ценит стабильный высокий доход и прозрачность отношений в финансовых вопросах.

Одни отели делят с собственниками общий доход, другие — прибыль. Деление общего дохода более выгодный вариант. По этой схеме доход составляет от 9% до 17% годовых.

Бывают исключения, выходящие за рамки 17%, но на то они и исключения.

Важно внимательно оценивать, кто будет управлять комплексом и какой опыт у управляющего. Лучше, если это будет профессиональный отельный оператор или управляющая компания с большим портфелем работающих проектов.

Критика, связанная с тем, что люди купили квартиру, а доход оказался ниже обещанного, часто упирается в то, что они выбирали жилой комплекс (локация, метраж, вид из окна) и невнимательно отнеслись к тому, кто будет управлять.

Для примера расчета расходов и доходов компания взяла усредненный пример — квартиру на Пхукете площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.)

  • Регистрационный сбор — 34 тыс. бат (€967)
  • Услуги агента — бесплатно
  • Сбор sinking found — 20,7 тыс. бат (€590)
  • Обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 49,6 тыс. бат за два года (€1414)
  • Счетчики воды и электричества — 10 тыс. бат (€280)
  • Также можно заказать проверку контракта у юриста. Тогда к этой сумме нужно будет прибавить еще 30 тыс. бат (по необходимости) (850 euro)
  • Итоговые расходы на приобретение — 3 514 380 бат (€100 тыс.)

Сколько инвестор получит в течение пяти лет гарантированного дохода

Для расчета берется все та же квартира-студия площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.).

  • Гарантированный доход (контракт на пять лет) — 238 тыс. бат (€6,7 тыс.)
  • Подоходный налог (3%) — 7,14 тыс. бат (€203) *
  • Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат (€707)
  • Чистый доход — 206 тыс. бат (6,2%) (€5,8 тыс. euro)
  • Доход собственника за пять лет — 1 030 100 бат

*Нужно учитывать, что стандартная ставка налога для нерезидента составляет 15% налога. Но некоторые застройщики снижают налоговое бремя для клиентов и себя, конечно. Это делают не все, так что если будете рассчитывать по другим проектам, не ошибитесь и уточните у застройщика, какой налог вам надо заплатить.

Какая доходность с Rental рool (после пяти лет гарантированного дохода)

  • Среднесуточная цена аренды — 3 тыс. бат (для расчета берем минимальную стоимость, при правильном управлении цена суток может быть выше)
  • Минимальная заполняемость по году — 60% (221 дней). Это тот минимум, который лежит в зоне ответственности отельного оператора. Средняя заполняемость по Пхукету в 2019 году была 72%
  • Gross revenue — 663 тыс. бат
  • Доля оператора — 265,2 тыс. бат
  • Доля собственника — 397,8 тыс. бат
  • Подоходный налог — 11,9 тыс. бат
  • Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат
  • Чистый фактический доход (Rental pool) 361 тыс. бат (10,2%)

Таким образом, арендный доход за десять лет по схеме «гарантированный доход и Rental pool» составит 2 835 230 бат.

Капитализация этой квартиры составит 60% за десять лет (за этап строительства +25% и после +35%). Совокупный доход через десять лет составит 4 650 830 + 3 400 000 вложенных средств. Доход от аренды и капитализации можно увеличить путем объединения двух подобных квартир дверью.

Проконсультироваться и узнать более подробную информацию об инвестиционных сделках на Пхукете вы можете на сайте экспертного агентства недвижимости Exotic Property.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property +66 91 824 50 60 info@exoticproperty.ru

Стройка в Таиланде

Строительство — это неиссякаемый источник историй о Тае на все времена. Но, опять же, весь этот компот – из-за непонимания тонкостей организации строительного процесса в Азии. Объяснить это нереально, это можно передать только историями.

Мне с этим повезло. Практически с самого начала я был окружён людьми, которые с радостью подобными историями делились. Теперь пришла моя очередь передать их дальше.

Один из бесконечных источников историй — мой хороший старший товарищ и сосед по посёлку — Стив.

История Стива заслуживает отдельного описания, но, так или иначе, он приехал в Тай в начале 2000-х и купил большой кусок пустой земли, дабы распаевать его и продать вместе с построенными домами. Образование у Стива – инженерно-строительное, британско-германское, так что ничто не предвещало осложнений. Однако Таиланд внёс в его планы свои коррективы.

Разделение работы на «копать/не копать» и «принимать решение: куда копать, когда копать и т.д.» — одна из ключевых особенностей тайского бизнес-процесса вообще и строительства в особенности.

Читайте также:  Без машины на Тенерифе, автобусы: расписание, маршруты, стоимость проезда Испания

Т.е. есть люди, фигурально говоря, копающие. И есть – рулящие процессом копания.

И это – РАЗНЫЕ люди. Т.е., прораб/менеджер – это отдельный, весьма ключевой, весьма недешёвый персонаж.

Попытки на нём сэкономить – это потенциальный крах всего. Гениальных сантехников, которые за микропрайс могут и камин выложить и крышу изваять, в Тае не существует. Это вообще, судя по всему, исключительно — порождение социалистического строя.

А вот узкая специализация здесь, в Таиланде – это наше всё.

И да, ещё раз! Прорабство – это специализация. И она, как правило,  бывает узкой. Т.е., грубо говоря, над электро-людьми должен стоять электро-прораб. Над плиточниками – плиточный прораб.

Над сантехниками – сантехнический. Все прорабы ходят под главным по стройке, знаний которого хватает, дабы всю эту гоп-компанию синхронизировать и направлять. В офисе, кстати – та же песня. Офисных многостаночников не существует. Плюс — каждому нужно платить.

От этой темы мы плавно переходим ко второму интересующему всех вопросу.

1. Что делает правильный фаранг ПЕРЕД покупкой участка под застройку?

Проверяет возможность подвода ДОРОГИ непосредственно к участку. Тай очень трепетно относится к частной собственности на землю. «Ничейной» земли не бывает. Т.ч.

, если ваш участок не имеет непосредственного выхода к дороге, то «прокинуться» вот тут и вот тут по уголочку, чуток» — не получится.

С большой вероятностью появится владелец земли и вашу транспортную «артерию» перекроет. Потом, скорее всего откроет, но уже за деньги.

Аналогично – перед покупкой ответить на вопрос — как протянуть электричество/воду. Хотя водоснабжение может быть сделано через скважину.

2. А что делает строитель после подвода дороги?

Организовывает склад. Ибо тропические дожди – это нечто. А вот потом – строит забор по периметру. «А!!! Чтобы стройматериалы не растащили», — умничаю я…. «Да нет… нет здесь такого злобного воровства на стройке», — отвечает Стив.

«А зачем тогда?» — не унимаюсь я.«А потом, на забор по периметру я прибиваю деревянные планочки»«И-и-и-и-и?»«А в них вбиваю гвоздики…..»«?!?!?!?!»«И между гвоздиками натягиваю верёвочки…»«?!?!?!??!?!?!?!?!?!? – Ок.

Гвоздики, верёвочки… понятно… непонятно — ЗАЧЕМ?»

«А затем», — умничает Стив, — «что никто из тайцев чертёж прочитать не в состоянии. И если нет верёвок, всё будет криво-косо. А так – имею гарантию, что потом всё будет под размер и везде будет 90 градусов».

3. Фундамент дома в Таиланде

«Я не нанимаю много тайцев на фундамент», — назидательно молвит Стив. — «Они шумные. И неэффективные. Всем всё растолкуй. Всем всё покажи… Утомительно.Я нанимаю маленький экскаватор.

Это обходится чуть дороже… но быстрее и качественнее… Главное, чтобы дождя не было с утра…»«Ну… понятно…» — умничаю я…. – «Экскаватор вязнет в почве….»«Да ничего он не вязнет…» — отвечает Стив – «Он же экскаватор! А дело вот в чём… Экскаватор я заказываю на 9 утра… а в пол-девятого я выхожу……

…. беру ведёрко извести………. и вот прямо по верёвочкам известью и рисую….»«А дождь тут при чём?»

«А при том, что если дождь – извести не видно… и что тебе накопает экскаваторщик – одному Будде известно!»

Так как зимы нет, стены — лёгкие, а ещё этажность в частных домах небольшая – здание получается лёгкое. Нет смысла закладывать капитальный фундамент. Ленточного — вполне достаточно.

4. Угловые столбы для дома

Основным элементом строительства дома являются угловые столбы…Почему? На них можно вязать верёвочки!!!!

  • Случаи, когда рабочие забывали сделать окно на одной из сторон – бывали.
  • Посему – распоряжение рабочим даём такое – кладём стену ДО ВЕРЁВОЧКИ – потом зовём прораба.

5. Стены дома в Таиланде

Бутерброд — наше всё. В смысле, что дом должен быть термосом. Посему делаем стену многослойной. Кирпич – теплоизолятор – кирпич. Или нечто, как вариацию этой идеи: штукатурка – пеноблок – штукатурка – но это уже компромисс.

Стена дома в Таиланде — это как раз тот случай, когда толщина имеет значение.

6. Крыша в Тайском доме

Забываем о мансарде. Какую бы вы теплоизоляцию не делали (в разумных пределах!) внутренняя поверхность будет нагреваться. Т.е., между крышей и потолком в идеале должен быть проветриваемый чердак.

Выносы крыши над окнами, дверями и балконами.Это обязательное условие. Солнечные лучи, попадающие в квартиру напрямую – это плохо. Это жарко.

Но и об освещении комнаты забывать нельзя… иначе имеем шансы получить тёмную комнату.

Выход? Положить на балкон светлую, нескользкую!!! плитку. Тогда отраженного света хватит на освещение, но нагревать комнату он не будет.

Общее правило – чем больше тени будет на стене, тем меньше вы будете платить за электричество.

7. Вода в Таиланде

В принципе – ничего особенного. Есть несколько моментов, которые нужно иметь ввиду. Насколько она не питьевая? Нет единого мнения на этот счёт. Большинство баталий на эту тему сводятся к тому, что полоскать зубы – возможно. Человек обладает достаточно продвинутой иммунной системой. А вот пить – категорически нельзя.

Коммунальная вода — НЕ ПИТЬЕВАЯ! Почему?

Нет никаких сомнений, что на очистных сооружениях вода проходит подготовку/очистку/хлорирование. И к ним вопросов нет. А вопросы возникают к тому, как вода попадает в дом/квартиру от очистных.Дело в том, что эта вода десятилетиями течёт по одним и тем же трубам. Потом попадает в бак-накопитель, который не чистился с момента установки….

А уже оттуда помпой накачивается в дом. Отсутствие зимы означает, что на всём этом протяжении в трубах и баках круглогодично резвится всё, что угодно. Выход? Система обратного осмоса на питьевой кран. И, в идеале, ультрафиолетовая стерилизация воды на входе в дом/квартиру – это уже похоже на решение вопроса.

  1. Вода из скважины — НЕ ПИТЬЕВАЯ!
  2. Из приходящих на ум проблем – пострадают только белоснежные вещи, которые будут становиться темнее с каждой стиркой.

В принципе – вода из скважины это повторение очистного процесса, только своими силами.

И если глубиной бурения мы можем, грубо говоря, выбирать чистоту воды, то от железа в воде придётся избавляться. Иначе вода будет пахнуть металлом, а на поверхности бака будет плёнка окисла. Это точно. А потом, конечно же, обратный осмос. Куда же без него!А точно будет пахнуть железом? С большой вероятностью — да. И это не вопрос подачи воды трубами.

Они-то как раз ПВХшные… это просто специфика региона. Присмотритесь к почве. Она имеет явный красноватый оттенок. Задайте себе вопрос — почему? Ответ будет – большое содержание окиси железа. В воде железо присутствует и его практически не видно, т.к. из-за отсутствия воздуха там железо находится в «сырой» двухвалентной неокисленной форме.

Но стоит эту воду собрать в бак и подержать пару дней – на поверхности образуется плёнка окисла. Чем нам это грозит? Ну… по большому счёту – ничем фатальным, но пить эту воду нельзя в любом случае.

8. Канализация в Таиланде

Решение простое — септики. Ничего придумывать не нужно. Всё уже придумано, рассчитано и промеряно. Особо хитрожопые, пардон, домовладельцы выводят канализацию в сливнёвку… до какого-то момента – всем вроде всё равно…. Но наступает момент… когда по звонку соседей приезжает представитель городской службы канализации… И сумма штрафа может вас неприятно взбодрить.

9. Бассейн в Таиланде

Как водится у нас на Тайщине, хороший, вменяемый строитель это сильно большая редкость.

Почему — ниже вы поймете, а Стив, мало того, что умница огромная, так еще и живет в Тае лет 20ть, и в дипломе университета за 1968 год (великобритания, конечно!) который он мне как-то не поленился принести и показать, я лично прочитал предмет «робототехника», т.е.

ему, в далеком 68 году, когда меня ещё в планах не было, уже читали робототехнику. Это, на секунду, всего через 7 лет после Юры Гагарина. Что меня, как физика по изначальному образованию порадовало и удивило безмерно.Так вот.

Как то раз, во время одних из наших дружеских возлияний пристал я к Стиву с вопросом о строительстве домов. Мол что, по его авторитетному мнению, в постройке дома в Таиланде самое непростое.И был сильно удивлен ответом: «Все фигня, а вот бассейн — это фунт изюму!».»Расшифряй!» — сразу же попросил я.

«А вот легусенько!» — ответствовал Стив.»Во первых — если ты построил бассейн, и он у тебя он стоит пустой, то его, в период сильных дождей (кто здесь бывал, тот представляет, что есть дождь в Паттайе!) легко выдавливает из земли и ломает.»

Ну, я в общем и целом понимаю, что к чему, просто никогда не сталкивался с подобной вредностью закона Архимеда. Не приходилось.»Ок» — говорю, «а ещё что?»»А ещё» — говорит Стив, «бассейн сильно геморройно выкладывать плиткой.

Ибо как только ты в него воду нальёш — сразу появися постоянно горизонтальный уровень воды и все твои недочеты, если какй-либо угол завален — мгновенно видны.»»И как с этим боришся? Неужели каждый ряд плитки вымеряешь?»»Нет» — говорит Стив. «Есть у меня, т.с. ноу-хау!»»Тогда — делись!»»А легко! Наливаешь в бассейн воды……

насыпаешь шариков пенопластовых, они к бортику прилипают — и у тебя сразу есть горизонтальный уровень. А дальше, от него отмеряешь…. и вперед!»Я конечно просто офанарел от простоты и изящности решения, о чем незамедлительно Стиву об этом сообщил. И мы незамедлительно за это выпили.

Довольно крякнув после стопки, Стив вдруг призадумался и молвил:»Вот только с тайцами этот номер не работает.»»А тайцы то тут опять причем?» — возмутился я.»А вот при том! Я выкладываю бассейн — у меня все тютелька в тютельку! А Том (его работник!) следующий бассейн кладет…… так пока по периметру проходит — 5 см. по вертикали несовпадение! Что странно….

т.к. под впечатлением от моей идеи он мне минут 15 «вай» (тайский поклон) делал!» (ясен-красен! Тому же теперь не нужно с рулеткой и уровнем париться!)Тут мы ещё раз накатили за здоровье Тома и я начал строить предположения.»Трещина в бассейне?!»

«Нет, все проверил», отвечает Стив. «Все нормально.»

«Вода испаряется?»»Нет, налил в бассейн воды — не испаряется. Весь день рядом просидел! не испаряется столько!»

«ммммммм….. ну… не знаю!!!!!!»»Вот и я не знаю», говорит Стив, «а посему плитку ободрал и Тома обратно в бассейн запустил, по новой класть…. А сам, что бы его не смущать…

в дом зашел и со 2го этажа через щёлочку в занавеске за Томом наблюдаю…. А чо там смотреть? Том, стоя в бассейне, по пояс в воде — кладет плитку, а его жена, сверху — раствор месит и Тому подаёт…..

Том кладет — жена месит.»

Внимание, вопрос к аудитории! Как вы думаете, ГДЕ ЖЕНА ТОМА БЕРЕТ ВОДУ НА РАСТВОР?!?!?!

Обсуждения строительства в Таиланде на форуме

Ссылка на основную публикацию