Налоги при покупке или продаже недвижимости в Тайланде

При покупке недвижимости в Тайланде самой простой сделкой считается Free Hold – это, покупка жилья навсегда с правом дарения, наследования и так далее. Важно понимать, что вы будете оплачивать налоговые сборы как покупатель и как продавец.

При покупке жилья в частное владение потребуется оплата регистрационного налога (Transfer Fee), составляющего 2% от конечной стоимости на недвижимость.

В тот момент, когда регистрационный сбор делится пополам между покупателем и продавцом, прежде, чем подписать контракт, стоит уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае все это ляжет на вас. Таким образом для покупателя при покупке жилья во Free Hold – налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold — 1% и делиться пополам между тем и другим.

Налоги при покупке или продаже недвижимости в Тайланде

Налоги в тайланде при продаже недвижимости

  • Гербовый сбор (Samp Duty) – сбор, составляющий 0,5% от стоимости жилья или стоимости по контракту. Стоит заметить, что выбирается наиболее высокая цена. Рассчитывается только лишь в том случае, если недвижимость в Тайланде была во владении у продавца более 5-ти лет.
  • Специальный бизнес налог (Special Bussines Tax) – пошлина, взимающаяся при продаже недвижимости продавцом, который владеет ею менее 5-ти лет и составляет 3,3% от стоимости по контракту. Его выплата отменяет гербовый сбор.
  • Налог с прибыли (Withholding Tax) – рассчитывается от разницы между покупной и продажной стоимостью жилья. Процент выбирается в зависимости от того, кто является владельцем жилья, физическое или юридическое лица. Если продавец — физическое лицо, то он рассчитывается прогрессивно — от 5% до 35%, все зависит от стоимости недвижимости. Если продавец – юридическое лицо, то он фиксированный и составляет 1%.

Налоги при покупке или продаже недвижимости в Тайланде

Подоходный налог с физических лиц

Подоходный налог в Тайланде, называемый Income Tax, зависит от вашего суммарного годового дохода. Его расчет происходит прогрессивно, то есть при превышении определенной суммы, его ставка повышается. Например, если ваши доходы за год составили 299000 бат, то он будет составлять 5% от 149000 бат.

Совет! Обо всех деталях тайского налогообложения вы можете узнать на официальном сайте налогового управления Тайланда.

Налоги за земельные участки

Также имеет место быть и регулярным тайским налогам, берущимся с владельцев зданий и земельных участков. Их выплачивают те, кто ведет свой бизнес в Тайланде, к примеру, занимаются арендой жилья. Составляет он 12,5% от арендной ставки по контракту или не более 100 бат за 1600 кв.м. и выставляется только лишь достижении суммы значимого количества.

Налоги на недвижимость в Тайланде при дарении или наследовании не предусмотрены. Для оформления сделки, скорее всего, потребуются услуги юриста, а это лишние расходы для покупателя.

Налоги и сборы на недвижимость в Таиланде

Налоги при покупке или продаже недвижимости в Тайланде

Внимание: с 2020 года в Таиланде вводится налог на землю и строения. Подробная информация по этой теме доступна с отдельной статье.

Если вы приобретаете недвижимость в Таиланде, помните, что процесс оплаты налогов при оформлении права собственности на недвижимость в Таиланде и сама сумма выплат отличаются от налогов на недвижимость в вашей стране.

Как при покупке новостройки, так и при покупке готового жилья необходимо уточнить кто и в каком объеме оплачивает налоги и сборы – это обязательно должно быть отражено в контракте во избежание недоразумений и неприятных сюрпризов.

Ниже мы приводим краткую информацию по налогам и сборам при оформлении документов на право собственности на недвижимость в Таиланде. Скажем сразу, что это скорее информация для общей эрудиции, а не пошаговая инструкция для исчисления налогов с боров. По каждому конкретному объекту недвижимости сумма будет зависеть от многих факторов.

Таким образом, точную цифру налогов и сборов на вторичное жилье вам может назвать только профессиональный риелтор, а точную сумму налога при оформлении строящегося жилья вообще не назовет никто, поскольку она будет известна только тогда, когда квартира или дом будут достроены, сданы в эксплуатацию и Земельным департаментом будут выпущены свидетельства на право собственности (Чаноты).

Итак, существует четыре вида потенциальных налогов и сборов для сделок по покупке-продаже недвижимости в Таиланде.

Необходимость оплаты каждого из нижеперечисленных налогов зависит от множества факторов: нынешней цены покупки объекта недвижимости, предыдущей цены продажи, личности продавца и покупателя, длительности владения недвижимостью и так далее.

При этом важно отметить, что большинство налогов и сборов рассчитываются на основе «государственной оценочной стоимости недвижимости» и она, как правило, ниже рыночной цены, иногда даже существенно ниже.

Тайское правительство попыталось ограничить спекуляции с недвижимостью, чтобы избежать формирование «пузырей» на этом рынке. Данный процесс ограничен налогами, которые рассчитываются в зависимости от периода, в течение которого вы являлись владельцем недвижимости. Чем меньше вы были владельцем дома или квартиры, тем выше будет налог при продаже.

Сбор за переход права собственности (Transfer fee).

Комиссию за переход права владения объектом недвижимости часто называют налогом, но это государственный сбор. Данный сбор взимается за передачу права собственности на недвижимое имущество и оплачивается в местном отделении Земельного департамента (Лэнд оффисе), где зарегистрирован данный объект недвижимости.

Сбор составляет 2% от заявленной стоимости продажи объекта недвижимости или от его оценочной стоимости, которая как правило ниже.

Оценочная стоимость не является ценой продажи недвижимости, она рассчитывается региональным отделением Казначейства Таиланда (Thai Treasury Office) для определения размера налогов и сборов обязательных для оплаты.

Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax).

Специальный бизнес-налог (SBT) взимается со всех юридических лиц, а так же с физических лиц в случае продажи ими объекта недвижимости в течение 5 лет от даты приобретения.

Налог рассчитывается от зарегистрированной стоимости продажи недвижимости или от государственной оценочной стоимости, в зависимости от того, какая сумма окажется выше. Ставка специального бизнес-налога на прибыль равна 3.

3% (3% — государственная ставка + 10% на эту сумму местного налога).

Передача права собственности на недвижимость не будет облагаться специальным бизнес-налогом, если продавец является физическим лицом и отвечает следующим требованиям:

  1. Продавец является физическим лицом, который был вписан в домовую книгу (Tabien Baan) на протяжении минимум одного года. (Передаваемое имущество использовалось как основное место проживания, и имя продавца было указано в домовой книге минимум один раз в течение года с момента приобретения данной недвижимости).
  2. Продавец обладал недвижимостью более 5 лет перед началом сделки по продаже.
  3. Продавец является законным наследником передаваемой недвижимости или наследником согласно завещанию.
  4. Продавец передает недвижимость своему законнорожденному ребенку. Однако это правило не касается усыновленных детей.
  5. Продажа недвижимости государству в результате лишения права собственности.
  6. Передача недвижимости в качестве подарка государству, либо обмен недвижимости на государственную собственность.

Гербовый сбор (Duty stamp).

Гербовый сбор выплачивается в том случае, когда не действует специальный бизнес-налог (SBT), а также при реализации имущественных прав. Собор составляет 0.5% от зарегистрированной или оценочной стоимости в зависимости от того, какая сумма окажется выше.

Удерживаемый налог (Withholding Tax).

Удерживаемый налог на прибыль (доход) физического лица. Рассчитывается как повышенная ставка, основанная на оценочной стоимости недвижимости с вычетом суммы, которая зависит от количества лет владения данной недвижимостью. Исключения из этого правила практически не касаются иностранцев. Ставка налога от 0 до 35%.

Удерживаемый налог на прибыль компании. Если продавцом является юридическое лицо, то удерживаемый налог составляет 1% от оценочной стоимости или от цены объекта недвижимости по договору, в зависимости от того, какая сумма окажется выше.

НАЗВАНИЕ НАЛОГА / СБОРА СТАВКА НАЛОГА / СБОРА
Сбор за переход права собственности (Transfer Fee) 2%
Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax) 3.3%
Гербовый сбор (Stamp Duty) 0,5%
Удерживаемый налог (Withholding Tax) 1% — для юридических лиц, 0-35% — для физических лиц

Агентство недвижимости «2THAI.ru». Все права защищены. Copyright © 2008-2021. Копирование и использование материалов запрещено.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Налоги при покупке или продаже недвижимости в ТайландеПри регистрации сделки купли продажи недвижимого имущества в Таиланде уплачиваются следующие налоги и сборы:

  1. Сбор за переход права собственности (Transfer Fee) — 2% от оценочной стоимости недвижимости (рассчитывается в Земельном департаменте и отличается от стоимости недвижимости указанной в контракте).
  2. Гербовый сбор (Stamp duty) — 0,5% от наибольшей стоимости недвижимости (указанной в контракте или оценочной стоимости). Оплачивается в случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет.
  3. Предпринимательский налог (Specific business tax) — 3,3% от наибольшей стоимости недвижимости (указанной в контракте или оценочной стоимости установленной Земельным департаментом). Налог оплачивается, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.
  4. Подоходный налог (Withholding tax). Данный налог рассчитывается по сложной формуле, учитывающей оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица.
  5. Размер уплачиваемых налогов зависит от многих факторов, точная сумма рассчитывается сотрудниками Земельного департамента.
Читайте также:  Мумия монаха в Храме Ват Кунарам на Самуи

При регистрации лизхолда оплачивается 1,1% от оценочной стоимости.

При покупке жилья на вторичном рынке вопрос уплаты налогов и сборов сторонами решается путем переговоров и указывается в контракте. Чаще всего налоги оплачиваются покупателем и продавцом поровну (50% на 50%). При покупке нового жилья часто застройщик берет на себя оплату налогов и только Сбор за переход права собственности — 2% (Transfer fee) оплачивается пополам покупателем и продавцом.

Стоимость содержания

В кондоминиумах существуют ежемесячные платежи за содержание общей территории, в которое входит:

  • круглосуточная охрана,
  • уборка и содержание общей территории,
  • озеленение,
  • содержание
  • бассейна и фитнесс зала,
  • освещение общей территории и т.п.

В зависимости от уровня кондоминиума ежемесячные платежи могут составлять от 50 до 70 бат за 1 кв.м. При покупке также единовременно оплачивается амортизационный фонд, в среднем 500-700 бат за 1 кв.м.

При эксплуатации виллы будет установлена либо фиксированная оплата за содержание общей территории резиденции, либо исходя из ставки за общую площадь участка. Также отдельно оплачивается уход за садом и бассейном.

Налоги на приобретение, владение и продажу недвижимости в Таиланде

1. Покупка квартиры в кондоминиуме.     При покупке квартиры в Таиланде оплачиваются следующих налоги:   Сбор за переход прав собственности;   Гербовый сбор ИЛИ Предпринимательский налог;

  Сбор за переход права собственности или «Transfer Fee» уплачивается в размере 2 % от установленной Земельным Департаментом ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. Оценочная стоимость рассчитывается по специальным формулам в Земельном Департаменте и как правило отличается от контрактной стоимости недвижимости, причем не обязательно в большую сторону.

  Гербовый сбор или «Stamp duty» составляет 0,5 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Выплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет. Альтернативно, предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет. Таким образом, какой из 2 видов налога — гербовый сбор или предпринимательский налог — выплачивается, зависит от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца. Как правило, оплата данных налогов делится между продавцом и покупателем в равных долях. Как среднерасчетную, можно взять такую формулу: дополнительные расходы для покупателя недвижимости = примерно 2 % от стоимости жилья.

  2. Покупка недвижимости через приобретение тайской компании

  В случае покупки квартиры Вы имеете 2 варианта: приобретение жилья на свое имя либо регистрация тайской компании (или приобретение существующей) и покупка квартиры на компанию. Оба варианта возможны и выбор зависит от Вас. Если же Вы приобретаете дом или виллу, то Вы, согласно законодательству Таиланда, не имеете права приобрести такое жилье в личную собственность, если Вы не гражданин Таиланда. В этом случае Вы приобретаете компанию, которая владеет домом или виллой. Точнее, Вы приобретаете акции компании, владеющей этой недвижимостью. При приобретении акций компании обязательства платить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смены собственника недвижимости как таковой не происходит. Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию (т.е. акции компании), Вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. По желанию покупателя может быть проведен детальный аудит покупаемой компании. Стоимость такого аудита составляет порядка 40 000 — 70 000 бат.   При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании — примерно 20 000 бат. В случае владения тайской компанией, помимо налогов на недвижимость, необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т.д.), а также расходы по содержанию компании. Сумма расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу и многих других факторов.

  Есть более простой вариант – зарегистрировать новую тайскую компанию. Стоимость такой услуги – примерно 30.000 бат. В этом случае Вы получаете чистую компанию, на которую и переоформляется дом или вилла.

   В Таиланде не существует налога на недвижимость, в отличие от большинства иных стран. Предусмотрены только несколько налогов, взимаемых с собственности: земельный налог, местный налог на развитие и налог на использование строений. Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях — например для сдачи в аренду.   Земельный налог очень невелик и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с тем, что он очень невысок, оплачивать этот налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значительной суммы. Общим правилом при проведении сделок в Таиланде является пренебрежение значением этого налога.   Если собственник земельного участка не использует его в коммерческих целях, то он обязан платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также крайне невысока. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли этот вопрос необходимо выяснить в Земельном Департаменте. Налог на использование строений. Его ставка составляет 12,5 % от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Но Налоговый Департамент может, по своему усмотрению, установить иную расчетную сумму, основанную на рыночных ценах, если по его мнению сумма арендных платежей по договору занижена.

  Договор аренды, заключаемый на срок более 3 лет, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Земельном Департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор в размере 1,1 % от суммы договора. Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель — впрочем, и тут все определяется предварительной договоренностью сторон.

   Сумма налога, взымаемого с продавца или «Withholding tax» , зависит от того, кто является продавцом недвижимости — компания или частное лицо. При продаже объекта недвижимости частным лицом, доход, получаемый продавцом, облагается налогом. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, стоимость, по которой недвижимость была приобретена и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица. Согласно Налоговому Кодексу Королевства Таиланд, налог на прибыль частного лица исчисляется исходя из следующей прогрессивной шкалы:

   Годовой доход (Бат) и процентная ставка налога:

0 — 150 000 — 0 % 151 000 — 500 000 — 10 % 501 000 — 1 000 000 — 20 % 1 000 001 — 4 000 000 — 30 % 4 000 001 и выше — 37 %   Т.е. расчет совершается исходя из общего годового дохода в Таиланде, а не только из дохода, полученного от продажи конкретного объекта недвижимости (это касается тех, кто получает и иные доходы в стране, например зарплату). При продаже недвижимости компанией, взымается как подоходный налог, так и налог на прибыль. Подоходный налог для юридических лиц составляет 1 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог по сути своей является авансовым платежом налога на прибыль. В конце года налоговым департаментом будет произведен перерасчет по налогам предприятия, где оплаченный авансовый налог будет учтен. Ставка же налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 3 000 000 бат составляет 30 %. Компании с уставным капиталом менее 3 000 000 бат, согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно нижеприведенной прогрессивной шкале:

   Прибыль (Бат) и процентная ставка налога:

Налоги в Таиланде

  • 4 303 просмотра · · обновлено 19 мая 2020
  • В Таиланде низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости.
  • Налоги на покупку и продажу недвижимости
  • При приобретении недвижимости в Таиланде покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом.
Налог
  1. При продажеземли
  2. во фригольд
  • При передачеземли
  • в лизгольд
При продаже здания Кто платит
Налог на передачу права собственности 2 2 Делится между продавцом и покупателем
Налог на регистрацию аренды 1 Делится между арендодателем и арендатором
Бизнес-налог 0–3,3 0–3,3 Продавец
Гербовый сбор 0–0,5 0,1 0–0,5 Продавец
Подоходный налог 1 или 0–35 1 или 0–35 Продавец

В рамках мер по стимулированию рынка недвижимости власти Таиланда снизили ставку налога на передачу права собственности для объектов стоимостью менее 3 млн батов с 2 до 0,01% до 24 декабря 2020 года.

Остальные налоги платит продавец. Размер гербового сбора при продаже недвижимости в собственность составляет 0,5 % от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. При приобретении земли в лизгольд гербовый сбор платится по ставке 0,1 %.

Если объект продаётся в течение пяти лет после приобретения, вместо гербового сбора платится специальный бизнес-налог в размере 3,3 % от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. Этот налог существует для недвижимости-фригольда.

Продавец также платит налог с продажи недвижимости — 1 % от общей оценочной стоимости или контрактной цены дома и земли в зависимости от того, какая цена выше (если продавцом является компания), или по ставке подоходного налога до 35 % (если продавец — физическое лицо).

Читайте также:  Калафель (Испания): отдых, пляжи и достопримечательности.

Купить недвижимость в Таиланде 3 297 объявлений на Tranio

Налоги при владении недвижимостью

С 1 января 2020 года вступило в силу новое налоговое регулирование, в соответствии с которым налогом не облагаются дома стоимостью менее 10 млн батов, являющиеся для прописанных в них жильцов основным местом проживания. Для более дорогих жилых домов ставка прогрессивного налога может составлять от 0,02 до 0.1%.

Ставка налога для коммерческой недвижимости, включая квартиры и дома с лицензией на гостиничную деятельность, варьируется в пределах 0,3 – 0,7%.

Налог на пустующую землю оплачивается по ставке 1,2% в год. Каждые три года она увеличивается на 0,3%. Общий размер налога не может превышать 3%.

С 1 февраля 2016 года в Таиланде введён налог на наследство, ставка которого составляет 5 % для имущества стоимостью от 20 млн батов (570 тыс. долл.) и 10 % для имущества стоимостью свыше 100 млн батов (2,9 млн долл.).

Налоги на доход

Налоговыми резидентами Королевства Таиланд признаются физические лица, проводящие в стране не менее 180 календарных дней. Резиденты Таиланда обязаны уплачивать налог с источников дохода в Таиланде и той части зарубежного дохода, которая поступает на его территорию, по форме PND91.

Нерезиденты должны платить налог лишь с дохода, полученного в Таиланде. Получить таиландский номер налогоплательщика, можно даже не имея разрешения на работу.

При сдаче недвижимости в аренду управляющая компания уплачивает налог, удерживаемый с получаемой собственником на зарубежный счёт прибыли по ставке 5% или 15%, если владелец объекта не является налоговым резидентом Таиланда. При его уплате управляющая компания подаёт форму PND3 совместно с Withholding Tax Form. При этом ставка данного налога по основным операциям может составлять от 1 до 3%.

  1. Налоговые резиденты Российской Федерации платят налог на доход, полученный за её пределами, включая доход от сдачи недвижимости в аренду, по ставке 13%.
  2. Арендные платежи от нерезидентов можно получать на банковские счета, открытые в странах, обменивающихся финансовой информацией с Россией или в государствах-членах ЕАЭС 
  3. Таиландские банки отправляют информацию о держателях счетов в налоговую службу своей страны, в случае если единовременный перевод на счёт составил 2 млн батов или за год по счёту совершенно более 400  операций.
  4. При ведении коммерческой деятельности в Таиланде необходимо платить налог на добавленную стоимость (7 %, не применим к доходам от сдачи недвижимости в аренду) и налог с продаж (зачитывается при оплате налога на прибыль) — от 2 до 10 % от суммы платежа.

Корпоративный налог — 0–20 %. Для малых предпринимателей (при размере уставного капитала компании менее 5 млн батов, или около 150 тыс. долл.) ставка составляет 0 % от чистой прибыли до 300 тыс. батов (8,5 тыс. долл.); 15 % от чистой прибыли от 300 тыс. до 1 млн батов (от 8,5 тыс. до 28,6 тыс. долл.

); и 20 % от чистой прибыли, превышающей 1 млн батов (более 28,6 тыс. долл.). Для коммерческих компаний с уставным капиталом 5 млн батов и выше (143 тыс. долл. и выше) налог на прибыль составляет 20 % от чистой прибыли. Ассоциации и фонды платят 2–10 % от дохода.

С дивидендов, получаемых иностранными компаниями, платится 10 % от общей суммы.

  • Налоговый резидент Таиланда подаёт декларацию о налогах на доходы физических лиц по форме PND91 в случае, если сумма его годового дохода превышает 60 000 батов.
  • Из суммы к уплате по НДФЛ вычитается ранее уплаченный налог, удерживаемый с источника дохода.
  • Отправляя доход за границу, плательщик обязан подать форму PND54.

Налоговые резиденты, чей частный доход превышает 1,8 млн батов, обязаны зарегистрироваться в качестве плательщиков налога на добавленную стоимость. НДС не распространяется на заработную плату.

Подоходный налог для физических лиц платится по прогрессивной шкале — максимальная ставка достигает 35 %.

Доход,тыс. батов Ставка, %
До 150
150–300 5
300–500 10
500–750 15
750 – 1 000 20
1 000 – 2 000 25
2 000 –5 000 30
Свыше 5 000 35

Просим обратить внимание, что выше представлена лишь базовая информация о налогах в Таиланде. Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению в Таиланде. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Право собственности и владение недвижимостью в Таиланде — maxbnb.ru

Первое что я обсуждаю со своими клиентами в рамках инвестиционной консультации по приобретению недвижимости в Таиланде – это право собственности.

Зачастую мои клиенты или вообще не имеют представления о способах владения недвижимостью или эти знания обрывочны, получены из некомпетентных источников, были неверно интерпретированы или были намеренно искажены нечистоплотными участниками рынка.

Чтобы восполнить пробел знаний, а также попытаться систематизировать всю необходимую инвестору информацию о способах владения недвижимостью в Таиланде я написал эту статью.

Вступление

Для инвестора в зарубежную недвижимость помимо доходности всегда остро стоит вопрос прав владения. Национальное законодательство разных стран кардинально различается, и Таиланд имеет весьма специфические отличия, от того, что привык видеть гражданин России, Белоруссии или Украины у себя на родине.

Законодательно существует большое отличие в форме владения домом и квартирой, давайте разбираться.

Земля и дом

Необходимо начать с главного и, пожалуй, самого досадного утверждения:

Иностранный гражданин не имеет права владеть землей в Таиланде.

Но на этом рано закрывать для себя страну улыбок как объект инвестиций, проявите терпение и дочитайте до конца, вас ждут и хорошие новости.

Первое с чем сталкиваются иностранные покупатели домов, вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих сооружений – невозможность оформить землю в собственность.

Классическая схема обхода этого ограничения – приобретение земли на имя тайского юридического лица (company limited), в которой иностранный гражданин может владеть 49% долей и быть генеральным директором, не менее 51% компании должно принадлежать минимум двум гражданам Таиланда или тайской компании. Пошаговый процесс и стоимость открытия компании в Таиланде я описывал в статье по этой ссылке. Существуют работающие механизмы защиты от противоправных действий тайских акционеров, во избежании несанкционированного захвата компании или продажи принадлежащей вам земли, но в рамках этой статьи я не буду подробно останавливаться на этом, сделаю лишь несколько важных замечаний:

  1. Практика приобретения земли, на которой находится дом, вилла, таунхаус и т. д. иностранными гражданами через тайские компании является повсеместно распространенной не один десяток лет.
  2. Правительство Таиланда неоднократно высказывалось категорически против использования тайских компаний исключительно для приобретения недвижимости, так как это не соответствует цели создания компании, и, в теории, такие сделки могут быть признаны ничтожными с последующим отчуждением земли в пользу государства. Вывод: ваша компания должна показывать реальную бизнес-деятельность, а не сдавать годами нулевые отчеты.
  3. Само здание приобретается в собственность иностранным гражданином без ограничений и является более предпочтительным с точки зрения безопасности владения, чем оформление на компанию.
  4. Существует практика приобретения земли на имя супруга/супруги  – гражданина Таиланда, это самый рискованный вариант, так как при прекращении отношений ваше недвижимое имущество, оформленное таким образом в 99,9% достанется вашей бывшей второй половине.

Мое личное мнение: если вы не живете в Таиланде, и у вас нет тут компании, ведущей реальную коммерческую деятельность, я не рекомендую приобретать землю таким образом.

100% законной альтернативой такому способу является долгосрочная аренда земли у ее владельца, договор аренды регистрируется в земельном департаменте и вносится обременение в свидетельство о праве собственности на землю на соответствующий период аренды.

Максимальный срок договора аренды может составлять 30 лет и содержать условия о возможности продления.

Квартира

Небывалый интерес иностранных инвесторов к тайской недвижимости во многом обусловлен принятым в 1979 году Законом “О Кондоминиумах” (Condominium Act B.E. 2522, с поправками 1991, 1999, 2008 года), который узаконил и значительно упростил приобретение в собственность квартир в многоквартирных домах иностранными инвесторами.

  1. Кондоминиумом признается многоквартирный дом, имеющий соответствующую лицензию.
  2. Иностранным гражданам может принадлежать на праве частной собственности  (freehold) до 49% жилой площади в кондоминиуме, еще это иногда называют “Иностранная квота”
  3. Граждане Таиланда и тайские компании должны владеть не менее 51% жилой площади кондоминиума (“Тайская квота”)

И тут мы неизбежно подходим к двум основным способам владения квартирой в Таиланде – Фрихолд и Лизхолд.

Фрихолд

Фрихолд (Freehold) – дословно  переводе с англ. “свободное владение”. Вы становитесь полноправным собственником недвижимости, получаете на руки соответствующее свидетельство – Чанот.

Плюсы

  1. Пожизненное право собственности
  2. Можете распоряжаться как угодно – продавать, дарить, передавать по наследству.
  3. Право голоса. Законные владельцы имеют право голоса на собраниях собственников кондоминиума пропорционально принадлежащей им жилой площади.

Минусы

  1. Оплата только из за рубежа. Деньги на покупку квартиры во Фрихолд должны поступить банковским переводом в валюте на тайский счет застройщика (продавца), а после сконвертированы в тайские баты. Источник происхождения средств, а также счет отправителя не проверяется, главное чтобы в назначении платежа были указаны имя покупателя и объект покупки. Важно сохранить справку о такой транзакции (FET), она потребуется для вывода денег из Таиланда в случае продажи квартиры в будущем. Особенно комично это требование реализуется в случае когда иностранец легально работает в Таиланде и хочет на заработанные деньги купить тут квартиру – ему необходимо вывезти деньги из Таиланда и сделать перевод и за границы. Но закон есть закон. Обновлено 09.02.2019: Если вы как иностранец работаете и зарабатываете деньги в Таиланде, то данное требование на вас не распространяется, в таком случае при регистрации в Земельный департамент предоставляется Разрешение на работу (Work Permit) и справка из налоговой об уплате налогов c данной суммы, примерно такая же процедура и в случае если вы учредитель тайской компании, нужно предоставить подтверждение уплаты корпоративного налога (CIT) и налога на дивиденды.
Читайте также:  Лучшие онлайн сервисы для путешественников!

Лизхолд

Вторым способом приобретения прав на квартиру является договор долгосрочной аренды, называемый также Лизхолд (Leasehold, от англ. Lease – аренда, Hold – здесь: пользование). Нужно отметить, что для того чтобы продать квартиру в Лизхолд, вашему жилому комплексу не нужен статус Кондоминиума.

Согласно законодательству Таиланда, раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса гласит, что максимальный срок аренды недвижимого имущества составляет 30 лет. Любая аренда более трех лет должна быть зарегистрирована в областном земельном департаменте (Land Office). По истечении 30 лет срок аренды истекает автоматически, и обе стороны должны зарегистрировать новую 30-летнюю аренду.

Практика в Таиланде заключается в предоставлении двух дополнительных 30-летних договоров аренды на общую сумму 90 лет через отдельный контракт, который часто упоминается как «Дополнительный» (“Addendum”) или «Меморандум» (“Memorandum”), в соответствии с которым Арендодатель соглашается продлить договор на два дополнительных срока в 30 лет каждый. В этом дополнительном контракте часто добавляются другие права аренды, которые не включены в раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса, например:

  • право в будущем перевести квартиру в полную собственность, если законодательство Таиланда изменится, и это станет возможно.
  • обещание переоформить договор аренды на наследника, в случае смерти одной из сторон договора в течение срока действия контракта.
  • возобновляется ли договор аренды на новый срок 30 лет в случае переоформления договора на другое лицо
  • cтоимость переоформления договора лизхолда на другое лицо

Эти дополнительные положения считаются личными договорными обещаниями между двумя сторонами в дополнение к общему договорному порядку для аренды, предусмотренному в разделах 540 и 569 Гражданского и Коммерческого кодекса.

Поскольку в большинстве квартирных проектов (кондоминиумов)  арендодателем по договору Лизхолд выступает компания, важно провести оценку добросовестности (due diligence) компании, действующую как Арендодатель.

Основной риск, который не может быть покрыт дополнительным контрактом – это банкротство. Однако это не влияет на условия аренды, которые были зарегистрированы в договоре.

Поэтому потенциальный покупатель (Арендатор) должен задать следующие вопросы:

  1. Как долго компания работает в бизнесе?
  2. Как долго она владеет землей?
  3. Какой у компании послужной список деловых операций?
  4. Земля полностью оплачена? Находится ли в залоге?
  5. Оплачены ли компанией все свои налоги и финансовые обязательства на сегодняшний день?

Получив ответы на эти вопросы, можно значительно сократить риски при покупке квартиры по договору Лизхолд.

Плюсы

  1. Оплата любым способом. При покупке Лизхолда поступление денег не контролируется, можете рассчитаться наличными или кредитной картой.
  2. Дешевле при покупке. Покупая Лизхолд из “тайской квоты” вы не переплачиваете лишние 5-7%, что увеличивает доходность такого жилья, ведь сдавать вы его будете по той же цене, что и купившие Фрихолд
  3. Дешевле при регистрации. Пошлины и сборы при регистрации договора Лизхолда в земельном департаменте составят 1,1%
  4. Нет налога при продаже. Так как юридически вы не становитесь собственником жилья, то при переоформлении договора Лизхолда на другое лицо вы не уплачиваете никакие налоги с продажи недвижимости.

Минусы

  1. Риск непродления договора на новый срок.
  2. Риск банкротства компании-арендодателя.

Выводы

Нельзя дать однозначный ответ на вопрос что лучше – Фрихолд или Лизхолд. С одной стороны в глазах многих покупателей Фрихолд добавляет ценности, но потери владельца при покупке и продажи такой недвижимости доходят иногда до 30% ее стоимости в сравнении с Лизхолдом.

Фрихолд уместно покупать в дорогом и хорошем проекте, которым вы намереваетесь владеть 5 лет и более или даже будете проживать там сами.

Большинство же моих клиентов приобретает недвижимость с инвестиционной целью, при этом, если застройщик предоставляет возможность “обнуления” срока Лизхолда при перепродаже (возобновляемый Лизхолд), это, на мой взгляд, является оптимальным способом владения инвестиционной недвижимостью с целью получения дохода от роста стоимости актива, сдачи в аренду и перепродажи в краткосрочной перспективе. Но, повторюсь, все зависит от конкретного объекта и условия договора!

Если вам нужна более подробная консультация по вопросу оптимального способа владения недвижимостью в Таиланде, помощь с контрактом или же оценка привлекательности того или иного объекта на Пхукете – свяжитесь со мной любым способом, указанным в разделе Контакты.

Налогообложение в Таиланде: налог при покупке продаже недвижимости в Таиланде

Ни для кого, ни секрет, что Пхукет один из самых популярных курортов в Таиланде и в целом, одно из самых популярных туристических направлений в Юго-Восточной Азии.

А раз туристический поток, год из года, стабильно высокий – то инвестировать в недвижимость Пхукета более чем выгодно.

Перед тем как купить свой идеальный дом на райском острове, нужно узнать о налогообложение Таиланда в области недвижимости.

Налоги на недвижимость в Таиланде.

Начнем с того, что налог на владение недвижимостью в Таиланде отсутствует.

Да, по законодательству Таиланда, вы ничего не платите за то, что владеете недвижимым имуществом, что выгодно делает Таиланд еще более привлекательным для инвестиций.

Налоги на недвижимость в Тайланде платятся разово – во время заключении сделки купли-продажи. Исключение составляют участки земли и коммерческая недвижимость.

Обычно бремя по уплате налогов во время проведения сделок с недвижимостью на Пхукете покупатель и продавец делят между собой в равных долях, но бывают и исключения. Поэтому перед заключением сделки, советуем вам внимательно изучить все детали договора и договориться со второй стороной об  уплате налогов и сборов.

Сразу оговоримся, что точную сумму налога может рассчитать только LandOffice (Земельный департамент).  Приведенные ниже сведения позволяют рассчитать ее лишь примерно.

Налоги и сборы на недвижимость в Тайланде: Полная собственность — Фрихолд (freehold).

Перечень налогов и сборов, которые необходимо оплатить при осуществление сделок с недвижимостью в Тайланде.

— 2% Transfer fee. Сбор за регистрацию.

Этот сбор оплачивается при переводе права собственности на объект недвижимости в Land Office, по адресу регистрации объекта. Размер сбора, в данном случае, составляет 2% от стоимости, зафиксированной в соглашение или от кадастровой стоимости (сбор считается исходя из большей суммы).

3,3% Specific Business Tax (SBT) — Специальный бизнес налог.

Налог рассчитывают от стоимости, зафиксированной в соглашение или, исходя из кадастровой стоимости объекта (налог считается исходя из той суммы, которая оказалась большей). SBTне платится в следующий случае, если продавец владеет объектом недвижимости минимум 5 лет.

— 0,5% Stampduty — Гербовый сбор.

Если не применяется «Специальный бизнес налог» — оплачивается «Гербовый сбор». За основу расчета берут сумму, полученную в результате оценки или зафиксированную в соглашение, берут ту сумму, которая оказалась больше. Если применяется «Специальный бизнес налог» то «Гербовый сбор» не взимается.

  • От 0 до 35% Withholding Tax – Удерживаемый налог.
  • Юридические лица облагаются фиксированной налоговой ставкой в размере 1% от стоимости, зафиксированной в соглашение купли продажи или от оценочной (кадастровой) стоимости объекта (налог рассчитывается исходя из суммы, которая оказалась больше).
  • Для физических лиц налоговая ставка составит от 0 до 35%, вычисляется на основе оценочной стоимости и продолжительности владения имуществом продавцом.
  • Налог на здание.

Настоящий налог касается исключительно коммерческой недвижимости. Процентная ставка рассчитывается исходя из оценочной или действительной прибыли от сдачи помещений в аренду, и составляет 12,5%.

  1. Налог на земельные участки.
  2. По причине очень низкой налоговой ставки, налог на земельные участки оплачивается с периодичностью раз в несколько лет.
  3. Налоги на недвижимость Таиланд: Долгосрочная аренда – Лизхолд (Leasehold)
  4. — 1% Transfer fee – Сбор за регистрацию.

В случаях, когда вы приобретете понравившийся объект недвижимости в LeaseHold – вы оплачиваете регистрационный сбор, который составляет 1% от суммы, зафиксированной в соглашение о продаже, или от оценочной стоимости.

Налог оплчивается в LandOffice, по адресу регистрации недвижимого имущества.

Небольшие расходы на переоформление недвижимости в Таиланде при покупке на условиях долгосроной аренды – одно из преимуществ LeaseHold.

— 0,1% Stampduty — Гербовый сбор.

Рассчитывается исходя из оценочной стоимости или зафиксированной в соглашение. Используется там сумма, которая оказалась выше.

Покупка дома или виллы на Пхукете.

В этом случае земельный участок приобретается на условиях долгосрочной аренды (LeaseHold), а строение в полную собственность (FreeHold). Для того что бы уменьшить сумму налога, строение так же может быть приобретено на условиях долгосрочной аренды. Оформление земельного участка во фрихолд возможно только на юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде или на гражданина Таиланда.

Ссылка на основную публикацию