Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

5 апреля 2016

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Стремительно развивается сектор элитной недвижимости. Долгосрочный прогноз для сегмента элитного жилья остается положительным.

  • Жесткие условия кредитования могут привести к тому, что некоторые проекты не будут сданы в срок. 
  • Свободных земель, доступных для строительства, становится все меньше и застройщики активно перемещаются на север и восток острова в поисках новых мест с видом на океан.
  • Очевидны следующие перспективы:
  • Поскольку незастроенных участков земли остается не так много, то застройщики будут делать ставку на проектирование эксклюзивных комплексов.
  • Туристический сектор продолжает эволюционировать, что привлечет потенциальных иностранных инвесторов.
  • Восточная часть побережья и далее будет застраиваться дорогими виллами с собственным выходом к морю.
  • Правительство продолжит поддерживать и развивать инфраструктуру острова.

Пхукет является одним из ведущих направлений в Юго-Восточной Азии и широко востребован среди иностранцев, желающих приобрести свое место в тропическом раю.

За последние десять лет рынок недвижимости Пхукета показал устойчивый рост спроса на арендную собственность среди туристов и экспатов.

Ожидается, что данная тенденция продолжит реализовываться в течение последующих лет, к тому же уровень предоставляемого сервиса на острове с каждым годом повышается – а значит отдых и жизнь на Пхукете становятся еще более привлекательными.

Глупо отрицать, что в последние месяцы Королевство страдало от некоторого рода финансовых потрясений и местного политического переворота, который был реализован еще в 2014 году, но последствия его оказались настолько долгоиграющими, что периодически напоминают о себе и сегодня.

Согласитесь, ни один рынок не имеет иммунитета от таких событий, и вполне вероятно, что мы можем стать как свидетелями роста, так и замедления темпов продаж. И все же Пхукет живет своей собственной жизнью и играет по своим правилам, порой противоречащим всем закономерностям развития.

Пока столицу «трясет», Пхукет продолжает принимать и обслуживать гостей, кажется, ему все нипочем – люди наслаждаются жизнью, покупают дома, переезжают на новые виллы, растят детей и не обращают внимание на мировой хаос.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

С точки зрения экономического вопроса, предполагается, что Пхукет продолжит стабильно реализовать сделки, лежащие в пределе 65 миллионов бат, так как курорт всегда привлекал покупателей более высокого уровня, чем другие провинции Таиланда.

Подавляющее большинство продаваемых вилл элитного сегмента приобретается за наличные, поэтому нет необходимости опасаться провала рынка из-за непогашенных кредитных долгов.

Кроме того, количество элитных домов, расположенных в пешей доступности от береговой линии или на берегу, ограниченно, а желающих просыпаться под шум волн с каждым годом становится все больше.

К тому же, туристическая отрасль сохраняет сильные позиции и тем самым является своего рода подушкой безопасности для местного рынка жилой недвижимости. Инвестирование в жилье будет наблюдаться и далее.

Интересная линия наметилась в изменении определения понятия «элитное жилье» с точки зрения цены и местонахождения.

Поскольку стоимость жилья продолжает ползти вверх, а средний ценник добротной элитной виллы составляет выше 100 млн тайских бат, то мнения разделились, какие объекты теперь стоит относить к люксовому классу.

Раньше такие комплексы, как Трисара и Баньян Три относились к топовой собственности, т.к. их стоимость достигает ста миллионов бат, но сегодня на рынке имеются предложения, для которых и двести миллионов бат – не конечная цена.

Тогда получается, что стомиллионные виллы – это уже средний класс? Аналогичная вещь происходит и с изменением локации: прежде все знали, что если у тебя есть деньги, то тебе прямая дорога на «Милю Миллионеров», но современная тенденция такова, что более экзотичный пейзаж и уединенные места предлагают районы подобные Яму.

Взгляд в будущее:

Несколько лет назад были открыты новые туристические рынки, предполагается, что в будущем туристы из Китая, Индии, Японии и Кореи начнут делать значительные денежные вливания в местные объекты недвижимости.

Местные власти прогнозируют повышение качество прилетающих на остров туристов, которые являются потенциальными владельцами элитных вилл и яхт. Приток платежеспособных инвесторов объясняется тем, что инфраструктура курорта выходит на совершенно иной качественный уровень.

Пхукет становится известным среди фанатов яхтинга и владельцев дорогих марин. Восточное побережье идеально подходит для парковки и стоянки яхт, а Панг Нга Бей открывает выход ко всем возможным морским направлениям. Учитывая низкую по сравнению с другими странами стоимость покупки и содержания яхты, логично, что это направление стремительно развивается.

Популярность бутик-недвижимости будет только увеличиваться, этому способствует, как упоминалось выше, уменьшения количества земель, разрешенных для застройки.

  • Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

    Роскошные апартаменты и пентхаусы с панорамным видом на море! 

  • Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

    Абсолютно новый кондоминиум, построенный недалеко от пляжа Раваи и Най Харн. Комплекс, который идеально подходит, как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Домашний комфорт и удобное расположение делают его привлекательным вложением.

  • Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

    Самым привлекательным направлением для ваших частных инвестиций в экономику Таиланда является рынок недвижимости Пхукета.

  • Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

    В секторе вилл класса люкс на Пхукете за последний 2020 год произошел неожиданный рост продаж на несколько миллионов долларов, что превысило показатели за последние пять лет. Сделки на сумму более 5 миллиардов тайских бат (167 миллионов долларов США) в первичной и вторичной элитной недвижимости были заключены в разгар пандемии.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Все туристы, посещающие Таиланд, рано или поздно задают себе один и тот же вопрос: «Можно ли вложить деньги в недвижимость Таиланда, что лучше, квартира или дом?» Если человек регулярно проводит зиму в Тайланде по несколько месяцев, то стоит рассмотреть вопрос о приобретении жилья, а за эту процедуру, естественно, вам придется заплатить тайский налог.

Давайте более подробно рассмотрим распространённый вариант приобретения недвижимости – покупки квартиры в Таиланде. Это серьезный шаг, требующий детальной проработки всех нюансов, связанных с вопросами ценообразования на недвижимость в Таиланде, вариантами оплаты, тонкостями в оформлении прав собственности, но прежде всего, следует определиться с тем, что вы собираетесь купить.

Покупка квартиры в таиланде

Существует юридическая разница в оформлении недвижимости – это домов, земли и кондоминиумов (многоквартирные благоустроенные дома). По закону Таиланда, фаранг может купить квартиру в Таиланде на свое имя и на 100% он будет защищен законодательством и государством.

Кондоминиум в Таиланде – это современное здание, комплекс строений, высотой в несколько десятков этажей с ограниченным доступом посторонних лиц.

В таком типе недвижимости сделано все так, чтобы жильцы чувствовали себя спокойно, комфортно и безопасно.

Круглосуточная охрана, горничные и сервисные службы, работающие 24 часа в сутки, плюс возможность пользоваться дополнительными сервисами за минимальную плату.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Приобретая квартиру  в кондоминиуме Таиланда, вы покупаете пакет, который идет вместе с квартирой и оплачивается из коммунальных услуг:

  • бесплатный паркинг;
  • спортзал;
  • бассейн;
  • тропический сад.

Большой плюс, что в Таиланде нет налога на недвижимость, все, что вы платите за квартиру, это плата за обслуживание, которая как раз идет на покрытие этих расходов  парковки, охраны, бассейна, вывоза мусора и т.д.

Классы кондоминиумов таиланда

Высокий класс. Подразумевает квартиру в высотном доме у моря с обязательным выходом на пляж, очень развитая инфраструктура проекта (спортзал, ресторан, бассейн, парковка, охрана и т.д.).

Цена за такое жилье в Таиланде будет начинаться от 90 тыс. бат за кв. м. За эту сумму вы получаете полностью готовую к проживаю квартиру с отделкой высочайшего уровня и частично обставленной корпусной мебелью.

Средний класс. Очень популярный среди иностранцев, так как он ничем не уступает по качеству отделки и качеству строительства квартир высокого класса. Такая недвижимость в Таиланде будет находиться в пешей дистанции от моря (250-400 метров) и цена будет порядка 40 тыс. бат за кв. м.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Эконом класс. Недвижимость с более дешевой отделкой, инфраструктурой, расстоянием от моря в километр и более. Цена квадратного метра такой недвижимости будет начинаться от 25 тыс. бат за кв. м.

Покупка дома в таиланде

Купить дом в Таиланде иностранцам несколько сложнее, потому что он находится на земле, а земля в Таиланде им не продается. Земля может оформляться на тайскую компанию или тайца.

Но существует определенная схема, которая практикуется уже более 30 лет, как иностранцы покупают земли и дома.

Об этой юридической тонкости, вам, как владельцу недвижимости в Таиланде, очень важно знать заранее, исходя из нее, планировать свои инвестиции и не поддаваться на соблазнительные призывы.

Возможно, что приехав, в Тай в качестве туриста и на месте, оценив реальные предложения, ваши первоначальные планы относительно тайских квадратных метров, могут кардинально поменяться.

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Вопрос о покупки квартиры в кондоминиуме или частного дома (виллы) в Таиланде каждый решает сам, здесь можно рассмотреть много факторов.

Если смотреть на недвижимость в Паттайе, то это уже большой город, и купить дом на берегу моря уже могут себе позволить не все иностранцы, так как это уже роскошь. Если вы хотите иметь доступное жилье в Таиланде, тогда нужно рассматривать варианты, находящиеся на некотором удалении от моря.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Все в той же Паттайе на данный момент больше двухсот жилых кондоминиумов, поэтому выбор за вами. Вы можете выбрать недвижимость, начиная от 1 млн. бат в километре от моря в кондоминиуме с бассейном и спортзалом. Или можете рассмотреть элитные варианты у моря, квартиры с площадью в 100 кв. м. и с более высоким уровнем качества и обслуживания.

Коммунальные услуги

Средняя плата за коммунальные услуги в Тайланде – 30 бат/1 м². То есть, если у вас квартира 30 кв. м., 900 бат в месяц — это ваша плата за обслуживание, плюс вы оплачиваете воду и электричество по счетчикам.

 Вода в Таиланде недорогая, ваш счет будет составлять 200-300 бат с небольшой квартиры.

А вот электричество будет стоить дороже, если вы экономный человек и не часто пользуетесь кондиционером, то счет будет 700-900 бат в месяц, с кондиционером будет от 1500-2000 бат.

Рынок первичной недвижимости таиланда

Рынок жилья Таиланда переполнен предложениями от разных застройщиков и вариантов приобретения аппартаментов тоже вполне достаточно. Но недвижимость, это рынок, на котором тоже существуют свои тенденции, одна из которых вложение денег на этапе строительства. Это самая популярная покупка в Таиланде.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

В Таиланде законодательство жестко регламентирует компанию застройщика, происходит это следующим образом.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости в пределах полугода, то она платит очень большие штрафы, если этот срок выше, то владельцы компании несут уголовную ответственность.

Поэтому застройщики очень четко выдерживают сроки сдачи недвижимости в Таиланде, в 90% случае не бывает задержек.

Имейте в виду, что покупая недвижимость на начальном этапе строительства, за все время строительства она подорожает на 40-50%. При покупке жилья на стадии строительства, вы получаете очень удобный платежный план. Это 20% первый взнос, в течение всего периода строительства, вы выплачиваете равными частями еще 30%, и 50% вы платите при получении ключей на свою недвижимость.

Рынок вторичной недвижимости таиланда

Если вы не готовы тратить большие деньги и ждать несколько месяцев, то через агентство недвижимости вы  можете приобрести жилье на вторичном рынке. В этом случае шанс стать владельцем жилья в Таиланде у вас резко возрастают. Да и сама процедура оформления квартиры в собственность предельно проста – от вас требуются всего лишь загранпаспорт и деньги.

Все что нужно от продавца – свидетельство о собственности на недвижимость и справка об отсутствии задолженности перед кондоминиумом.

Эти документы сдаются в мэрию города Таиланда, туда вписывает имя нового владельца, ставится печать мэрии, владелец получает эти документы и после этого отдает деньги за недвижимость.

Вся эта процедура в сезонное время занимает не более 3-х часов, а в несезонное – 1,5 часа.

Тренды недвижимости Пхукета 2020–2021. Что покупать?

2020 год испытывал на прочность все локальные рынки недвижимости. Пхукет – одно из главных направлений для инвестиций в Азии.

Известен качественными курортными комплексами, которые генерируют пассивный и – что для многих важно – гарантированный доход.

Как остров пережил отсутствие туристов? Сбросили ли застройщики цены, получали ли собственники прибыль? И главное: что делать тем, кто намерен инвестировать в доходную недвижимость в 2021 году? Разбираемся вместе с экспертами Exotic Property.

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Стандартная для Пхукета практика – повышение цен по мере строительства комплекса. Самые доступные апартаменты можно взять на стадии оф-план. Как только застройщик заливает фундамент, цена повышается на 5%. Так же происходит по итогам завершения каждого этапа строительства. В результате готовая квартира обойдётся вам на 30% дороже.

Помимо планового повышения, застройщики оперативно меняют ценники исходя из текущего спроса. К примеру, январь-февраль на рынке Пхукета – горячий сезон. Много туристов, много сделок. И квартиры зимой обычно дороже, чем летом. Но не в 2021 году…

Светлана Касаткина. В начале пандемии многие клиенты ждали скидок – писали, звонили, просили отслеживать горячие предложения. Но по результатам 2020 года массовых распродаж не было. Застройщики вообще не афишируют скидки, но при этом лояльны.

Допустим, говорят: «У нас осталось две квартиры на втором этаже, и только их мы вам можем продать по специальной цене». То есть надо договариваться с конкретной компанией на конкретную сделку, а не выбирать из десятков акционных предложений.

Карен Чичян. Массовых скидок не было, но застройщики не повышали планово цены. В результате квартиру на высокой стадии готовности сейчас можно купить по цене котлована в 2019 году. Самое доступное на сегодня предложение – студия за $50–55 тыс.

в развивающемся районе Пхукета недалеко от аэропорта. Она продаётся с гарантированным доходом 7% на два года, но потом, когда восстановится туристический трафик, будет приносить гораздо больше: место там проходное. В среднем же стоит ориентироваться на $100–150 тыс.

для студий и однушек, расположенных в популярных локациях рядом с морем.

Тренд № 2. Застройщики завершают текущие проекты и изучают спрос

На Пхукете распространены две схемы выплат за строящуюся недвижимость. Первая – по факту завершения этапа застройщик выставляет инвойс.

Вторая – клиент вносит 100% от цены, но сразу же начинает получать кешбек, то есть гарантированный доход около 7% годовых, который обычно выплачивается уже после ввода здания в эксплуатацию.

В обоих случаях небольшие задержки в строительстве для покупателя некритичны.

В 2020 году Пхукет пережил один жёсткий локдаун. В апреле-мае районы острова были перекрыты, жители сидели по домам. Строительство тогда тоже не велось, но как только ограничения ослабли, девелоперы продолжили работу. Впрочем, в 2021 году темпы запуска новых проектов, вероятно, замедлятся. Застройщики не спешат и внимательно анализируют спрос.

Карен Чичян. Его величество рынок сбалансирует спрос и предложение. Пока каких-то объектов не хватает, застройщики их возводят, а если наблюдается переизбыток – ищут новые ниши. Сейчас правительство Таиланда делает ставку на медицинский туризм.

И многие уже начали развивать это направление – строят клиники, реабилитационные центры. В ближайшие годы на Пхукете появятся не просто кондоминиумы с отельным управлением, которые уже стали визитной карточкой острова, а что-то вроде санаториев. Там тоже можно будет купить недвижимость для себя и для заработка.

А всё, что связано с медициной, наверняка будет востребовано.

Сегодняшняя ситуация ознаменовала новую рыночную эпоху, так как ценность недвижимости как инструмента инвестиций выросла. И Пхукет выбивается в лидеры мирового рынка. Газета London Post, опираясь на исследования Всемирного банка, в мае 2020 года опубликовала рейтинг стран, куда лучше всего инвестировать. В этом списке Таиланд занимает второе место, опередив Британию, США и все страны Азии.

Нас ждут новые интересные проекты и направления, на которых можно много заработать. Ведь море, солнце, природа всегда будут ценностями для каждого!

Светлана Касаткина. Если бы у клиентов возникли какие-то вопросы, мы бы сразу узнали. В 2020 году никаких скандалов, связанных с закрытием строек или банкротством компаний, не было. Единственный пример – когда в апреле был локдаун, клиентам на пару месяцев позже выплатили кешбек.

Впрочем, за весь рынок не могу отвечать, потому что мы тщательно отбираем застройщиков и рекомендуем инвестировать в проекты проверенных девелоперов. В 2021 году крупные компании из Китая, Гонконга, Сингапура продолжат запускать новые фазы и комплексы.

А небольшие компании, которые строят на кредитные деньги и средства инвесторов, могут испытывать сложности.

Примеры недвижимости на Пхукете

Тренд № 3. Инвесторы покупают дистанционно, экспаты ждут

Пандемия коронавируса обострила экономические проблемы и внесла огромную долю неопределённости.

В подобной ситуации всегда растёт спрос на недвижимость как надёжный актив, который позволяет защитить сбережения от инфляционных рисков. Яркий пример – Россия.

Несмотря на падение ВВП и реальных доходов населения, число сделок с жильём и цены на недвижимость подскочили. Во многом благодаря дешёвой ипотеке, которую поддержало правительство.

На Пхукете местных покупателей в 2020 году тоже стало больше. Ажиотаж начался после того, как на остров пришли крупные бангкокские застройщики. Девелоперы, известные на всю столицу, смогли привлечь местных инвесторов.

Помогли и кредитные продукты с первоначальным взносом от 10%, которые банки предлагают тайцам.

Что касается иностранцев, то они по-прежнему могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку от застройщика, а если есть подтверждённые доходы в Таиланде, то и на банковский кредит под покупку квартиры.

Светлана Касаткина. Зимний сезон 2020 года мы отработали в обычном режиме – спрос был очень хороший. В марте уже стали вводить ограничения на перелёты. С тех пор все сделки с иностранцами проводили дистанционно.

Мы всегда ориентировались на работу с инвесторами, а для этой категории покупателей удалённая сделка – обычная практика. Поэтому процедура уже была отработана, что очень пригодилось в 2020 году.

При этом 70% заключённых сделок – повторные продажи инвесторам, которые уже вкладывали с нами деньги, знают Пхукет и местный рынок недвижимости.  

Карен Чичян. Портрет покупателя начал меняться. Люди пересмотрели ценности в жизни. Многие сейчас готовы отказаться от проживания, например, в Москве, хотят вести бизнес удалённо и большую часть года проводить в тёплых странах, том же Таиланде. Или хотя бы иметь безопасное гнёздышко, куда можно быстро улететь в случае необходимости.

Начал расти спрос на жильё для себя – виллы и просторные апартаменты, хотя ещё в прошлом году этот тренд явно угасал: все хотели инвестировать. Правда, в реальные сделки спрос от потенциальных экспатов пока не вылился. Люди оставляют заявки и ждут, когда на Пхукет можно будет без ограничений приехать.

Всё-таки недвижимость для себя они хотят выбирать лично.

Тренд № 4. Гарантированный доход предлагают, даже ставки не снизили

Самой пострадавшей отраслью в 2020 году, конечно, стал туризм. Спад числа международных гостей на разных курортах мира достигал 90%. Это привело к потере доходов для собственников арендных квартир.

В лучшем случае благодаря «ручейку» местных туристов удавалось выйти в плюс.

Зато арендаторы, которые постоянно живут на курортах, выиграли – они смогли снять на долгий срок квартиры в лучших локациях по низким ценам.

Но Пхукет прославился среди инвесторов благодаря программам с гарантированным доходом, по которым собственники получают возврат 6–10% от цены объекта независимо от того, как фактически сдавалась в аренду квартира. В 2020 году они как раз смогли оценить преимущества этой программы.

Карен Чичян. Несмотря на пандемию и коллапс в сфере туризма, застройщики продолжают предлагать клиентам программы с гарантированной доходностью. Даже ставки не снизили – по-прежнему можно получить в среднем 7% годовых.

Комплекс строится несколько лет, все рассчитывают, что к моменту запуска последствия коронавируса будут преодолены. Как только наладится туризм, эту цифру они точно смогут обеспечить.

Курортная недвижимость всегда будет расти в цене и приносить доход.

Светлана Касаткина. Обычно за выплату гарантированного дохода в течение трёх – пяти лет отвечает застройщик, а не туристический оператор, который управляет комплексом. У крупных компаний в 2020 году проблем с выплатами не было.

Я знаю лишь один случай, когда застройщик пересмотрел условия договора.

Он предлагал клиентам гарантированный доход 7% на 15 лет, а в 2020 году разослал собственникам письма, в которых сообщил, что берёт паузу на год, но затем продолжит выполнять контракт, то есть гарантированная программа будет длиться 16 лет.

Что покупать на Пхукете в 2021 году

Исходя из трендов, наметившихся в кризисном 2020-м, можно сделать выводы.

Во-первых, ситуация играет на руку тем, кто готов совершать дистанционную сделку. Цены зависли на уровне 2019 года, а застройщики сейчас не избалованы спросом.

А значит, покупатель может получить много бонусов, например мебель или статус фрихолд в подарок (хотя обычно квартиры в полную собственность стоят на 10% дороже, чем в лизхолд).

Но понятно, что, как только туристический поток восстановится, застройщики сразу займут позицию силы, и торговаться с ними будет сложнее.

Во-вторых, при выборе новостроек покупатели всегда обращали внимание на статус девелопера, а в 2021 году этот параметр стал критически важным. Во всём мире в сложные времена повышается риск банкротств и задержек с выплатами от мелких компаний.

В нынешней ситуации лучше подстраховаться и выбирать проекты от девелоперов с международными активами, которые не зависят от банковских кредитов и средств инвесторов.

Например, на Пхукете строят крупные компании из Бангкока, Китая, Сингапура, Гонконга.

В-третьих, несмотря на то что гарантированный доход в течение первых лет обычно выплачивает застройщик, лучше выбирать комплексы с профессиональным отельным управлением (Best Western, Wyndham Group, Sheraton и т. п.).

Международная гостиничная сеть сможет обеспечить максимальную заполняемость комплекса, когда границы полностью откроются.

Что, в свою очередь, принесёт инвестору лучшую отдачу от недвижимости и поможет выгодно продать объект.

В-четвёртых, локация по-прежнему важна. При прочих равных на Пхукете лучше выбирать апартаменты, расположенные ближе к пляжам. Они и у арендаторов будут востребованы, и продать будет проще, особенно в популярных локациях, где уже сейчас не хватает мест под застройку.

И в-пятых, на фоне всеобщего увлечения удалённой работой можно ожидать дальнейшего роста числа экспатов в Таиланде. Местные власти, кстати, уже прорабатывают это направление – развивают проект долгосрочных виз «Таиланд Элит», которые дают возможность состоятельным иностранцам поселиться в стране.

Застройщики предлагают своим клиентам, которые покупают недвижимость от 10 млн батов, оформить долгосрочную визу бесплатно. Этот тренд в перспективе даст стимул к росту цен на виллы, таунхаусы и просторные апартаменты, которые предназначены для длительного проживания.

Уже сейчас инвесторы могут воспользоваться этим потенциалом: приобрести объект, сохранять в собственности несколько лет, а затем продать дороже.

Специалисты Exotic Property готовы вас проконсультировать – обращайтесь 

Полный обзор рынка недвижимости Таиланда

Условия цитирования материалов Prian.ru

Где покупать недвижимость в Таиланде? Обзор цен на недвижимость в Пхукете, Бангкоке, Самуи, Паттае и Чианг Май

Полный обзор рынка недвижимости ТаиландаМы расспросили эксперта International Investment по рынку недвижимости Таиланда Марию Хромову о самых популярных курортах Таиланда и ценах недвижимость.

– Таиланд очень разный. Есть Бангкок, есть Паттайя, есть северный Таиланд, есть Пхукет и другие острова. Чем рынки этих территорий отличаются друг от друга? Как отличаются средние цены? Чем отличаются цели, ради которых люди покупают там недвижимость?

– Особой популярностью пользуются основные курорты Королевства: остров Пхукет, Паттайя, остров Самуи.Пхукет привлекает инвесторов популярностью среди состоятельных туристов и туристов среднего достатка, ограниченностью земель под застройку и прекрасной инфраструктурой, позволяющей жить и отдыхать семьям с детьми и состоятельным пенсионерам. Широко представлены виллы разных классов и кондоминиумы. Старт цены: 3тыс.$/м2. Омывается остров Андаманским морем.Самуи – остров с небольшим аэропортом, преимущественно выполняющим внутренние рейсы. Подходит для людей ищущих уединение и спокойный ритм жизни, близкий к деревенскому. Недвижимость представлена преимущественно виллами. Старт цены: 2тыс.$/м2. Омывается сиамским заливомПаттая- это, туристический город-курорт. Расположен на побережье Сиамского залива, в непосредственной близости от столицы. Достаточно плотной застройки без ограничений по высотности строительства. В основном пользуется популярностью у русских и китайских туристов. Недвижимость преимущественно представлена недорогими апартаментами, стоимость квадратного метра — ниже чем на остальных курортах. Старт цены: 2,3 тыс.$/м2.Бангкок — столица Тайланда. Это 8-миллионный мегаполис. Здесь вы не найдете пляжного отдыха, позагорать удастся разве что у бассейна на крыше отеля. Славится храмами, историческими достопримечательностями, ночной жизнью и шоппингом. Недвижимость представлена в основном апартаментами. Старт цены: 3тыс.$/м2.Чианг Май — Можно сравнить с тайским Санкт-Петербургом. Точно также он для тайцев является культурной столицей, и точно также находится на севере. Город знаменит старинными храмами, горными пейзажами и народными праздниками. Большой инвестиционной привлекательности не представляет. Предложений на продажу не много по запросу можно найти апартаменты или дом.

– Что чаще покупают люди для собственного отдыха?

– Для собственного отдыха, значит по собственному вкусу и бюджету. На Пхукете огромный диапазон от недорогих квартир в центре города — от $50 тыс., до люксовых вилл.

– А какие варианты предоставляет рынок Таиланда для частных инвесторов, стремящихся получить прибыль от вложения? Что нужно покупать? Какую рентабельность можно получить и на каких объектах?

– На Пхукете максимальную ставку капитализации можно получить от квартиры 35-40 м2 в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейны, кафе, спа, ресторан, тренажёрный зал.Такие квартиры сдаются практически круглогодично, а низкий коммунальный платёж и отсутствие налога на владение недвижимостью способствуют большему заработку!

– Расскажите подробнее о самой экзотической части такой экзотической страны как Таиланд. А именно – о островах. Вы работаете в основном с Пхукетом. Чем он заманил лично Вас и чем может быть привлекателен для отдыха и покупки недвижимости?

– Пхукет это уникальное место, которое сочетает в себе прекрасную инфраструктуру, международные госпитали, школы, университеты, прекрасные марины. Международный аэропорт принимает более 9 млн туристов в год. При этом Пхукету удается сохранить нетронутую природу! Остров известен своими уединенными пляжами, живописными коралловыми рифами и бухтами, скалами и чистым морем. Вокруг острова находится множество небольших островов, некоторые из которых необитаемы и в то же время доступны для посещения туристами. Большая часть острова покрыта тропическими лесами, что в сочетании с водопадами, парками, кокосовыми плантациями делает Пхукет идеальным местом для отдыха и жизни.

– На Пхукете люди зачем покупают недвижимость? Какие цели доминируют?

– Основной мотивацией для покупки является стабильный доход от аренды. Недвижимость настолько востребована в аренду что застройщики готовы гарантировать ваш доход на несколько лет вперед как правило гарантированная программа составляет 7-8%, если же отдать объект в стороннюю арендую компанию ваша ставка капитализации будет увеличиваться пропорционально увеличению популярности комплекса. Ниже приведу упрощённый расчёт инвестиций, который приводим в пример на консультациях:(30 тыс.бат (средняя цена на месяц аренды)*12 месяцев)*0,8 (сезонность) – 25 тыс.бат (коммунальные за год) = 263 тыс.бат ~ 8,4 тыс $.Или 8% гарантированный доход от 3 млн. бат (минимальная стоимость инвестиционной квартиры) ~ 240 тыс.бат ~ 7,7 тыс $ Годовой доход от одной студии при самых усреднённых раскладах будет составлять 8 тыс $. Налогов на владение нет. Ваш актив растёт в цене, в среднем на 5% в год. Иногда привожу личный пример. Я много анализировала и сделала выбор в пользу приобретения недвижимости на Пхукете!

– С какими расходами связанно содержание недвижимости в Таиланде? Расскажите про налоги, коммунальные платежи, обслуживание, ставки управляющий компаний.

– Коммунальный платеж — Maintenance Fee, включает в себя чистку общих бассейнов, уход за общественной территорией, садами, стрижка газонов, вывоз мусора, ресепшн 24/7. Осуществляется раз в год заранее, рассчитывается помесячно, но оплачивается на год вперед. В среднем 2$ за 1кв м. Квартира 35 м2=35*60*12=25 тыс.бат ~ 800 $ в год.Расходы на электоэнергию и воду хозяин оплачивает, когда проживает сам, в остальное время арендатор. Средний чек 15-50 $ в месяцНалога на владение нет.Способов управления недвижимостью несколько:Программа гарантированного дохода от застройщика, обычно 6%-8% годовых, срок договора 3-7лет.Программа rental-pool от застройщика. Доход за отчетный период (месяц/квартал/год) от фактической сдачи всех объектов комплекса, владельцы которых вступили в программу. Привлечение сторонней компании, которая обеспечивает полный комплекс услуг по сдаче и обслуживанию апартаментов за оговоренный процент от фактической сдачи (15-30%). Можно зарабатывать около 15 % годовых при самостоятельном управлении.

– Как лучше получить прибыль именно при инвестициях в недвижимость Пхукета?

– При наличии предложения коммерческой и люксовой недвижимости, самая высокая ставка капитализации от небольших квартир с пешей доступностью к купальным пляжам. Самое выгодное приобретение этих квартир на начальном этапе строительства, но тут надо быть аккуратным и пользоваться услугами профессиональных агентств недвижимости.

– Какие тенденции на рынке недвижимости Таиланда в целом и Пхукета в частности?

– Страна стабильна, происходит постоянный экономический рост. Недвижимость востребована как для внутреннего рынка, так и для иностранных инвесторов. Последнее время внимание покупателей переключилось с вилл, которые используются для собственного отдыха, на квартиры 35-40 кв.м. Современные квартирные комплексы соответствуют уровню 5-звездочных отелей. Преимуществом от отельных номеров является наличие кухни. Спрос на такие квартиры в аренду очень высокий, а значит, они будут приносить хороший доход.

– Расскажите, чем Ваша компания может быть полезна потенциальному инвестору? Какие услуги Вы ему можете оказать?

– Подбор максимально эффективных объектов согласно заданным параметрам;Просчёт Roi;Юридическое сопровождение — в штате имеется юрист с адвокатской лицензией;Визовое сопровождение и адаптация семьи мигрантов.

– Сколько лет Вы уже на этом рынке?

Мы занимаемся недвижимостью на острове Пхукет более 8 лет. Сотням гостей мы помогли эффективно вложить средства и/или переехать жить на наш солнечный остров. Более подробную Информацию о нашей деятельности можно найти на ютуб канале.

Купить дом у моря: реальная цена виллы на побережье

International Investment

Цены на недвижимость в Таиланде

  • 1 557 просмотров · · обновлено 30 апр. 2020
  • Согласно данным Банка Таиланда, с 2008 по 2016 год дома в стране дорожали на 1–5 % в год. В 2019 году средний рост цен на жилье составил 4,9% 
  • Недвижимость в Таиланде предпочитают покупать граждане Австралии, Великобритании, Германии, России, а также стран Скандинавии и других европейских государств.

Купить жилье в Таиланде 3 297 объявлений на Tranio

Если говорить о сезонности спроса, в низкий сезон наиболее активны покупатели из Австралии, а в высокий –покупатели из России. Основную долю покупателей за год на рынке недвижимости страны составляют россияне и европейцы.

Большинство иностранцев приобретают недвижимость в городе Паттайя на побережье Сиамского залива и на острове Пхукет в Андаманском море.  Европейцы и сами тайцы интересуются курортной недвижимостью в том числе и для личного пользования.

Паттайя — самый популярный у туристов курортный город, находящийся в двух часах езды от Бангкока. Здесь развита индустрия развлечений, много шоу-программ, дискотек, баров и ресторанов.

Недвижимость на этом курорте интересна любителям активных видов спорта (виндсёрфинга, парапланеризма и т.д.) или пляжного отдыха.

Самые популярные объекты — кондоминиумы и апартаменты в жилых комплексах, которые можно купить в рамках квоты для иностранцев. 

Они обходятся дешевле, чем домá, и их проще сдать в аренду или продать. Виллы уступают апартаментам по популярности, но их чаще берут в лизгольд (долгосрочную аренду). Цены на жилье в Паттайе в 2020 году варьируются от 745 до 10 938 долл.

/м² и зависят от многих факторов: местоположения, количества спален в квартире, класса объекта, близости к морю или к центру города. За 100–140 тыс. долл. в Паттайе можно купить квартиру с одной спальней, из окон которой открывается вид на море.

Остров Пхукет — излюбленное место отдыха среди поклонников дайвинга, водных лыж, виндсёрфинга и яхтинга. Цены на жилую недвижимость на Пхукете в 2020 году составляют в среднем 3 000-3 700 долл./м². Цены на студии площадью около 30 м² в новостройке в среднем начинаются от 100 тыс. долл., а на квартиры с одной спальней – от 150 тыс. долл.

Купить недвижимость на Пхукете 2 170 объявлений на Tranio

Ещё один известный курорт — Районг — расположен на побережье Сиамского залива. В этом городе любят отдыхать обеспеченные тайцы, а пляжи здесь чище, чем в Паттайе. Инфраструктура в Районге недостаточно развита, а жильё сложно сдать в аренду.

Другие известные курорты Таиланда — острова Чанг и Самуи. Здесь меньше туристов, эти места подойдут любителям спокойного отдыха на лоне природы.

Сколько стоит недвижимость в Таиланде

Квартиры в Таиланде продаются в среднем за 110–250 тыс. долл., дома — за 150–700 тыс. Дороже всего стоит недвижимость в Бангкоке, относительно дёшево — в Районге, Хуахине и Чонбури.

Цены на жилую недвижимость в Таиланде, долл./м²

Локация Минимум Максимум
Паттайя 745 $ 10 938 $
Пхукет 1 000 17 786 
Самуи 882 3 705

Терминология рынка недвижимости Таиланда

У каждой профессии есть своя специфическая терминология, и рынок недвижимости Таиланда не исключение. Давайте вместе разберемся, как понять незнакомый лексикон.

Но перед тем, как начать, мы дадим один простой совет: будьте любопытными и спрашивайте значение каждого нового слова, которое встречаете в процессе покупки недвижимости. Спросить можно у Вашего агента, застройщика или юриста. Важно понимать все детали и исключить двойные трактовки.

Участники рынка, недвижимость и выбор объекта

Агент (Agent) — это частный агент или большое агентство недвижимости, которое помогает Вам с выбором подходящего объекта. На рынке недвижимости Таиланда принято, что услуги агента оплачивает продавец. О том, зачем Вам нужен агент, читайте в нашей статье: И голова не болит: зачем нужен риэлтор при покупке недвижимости в Таиланде

Застройщик, Девелопер (Developer) — это юридическое лицо, которое выступает инвестором в процессе реализации проекта строительства.

Он берет на себя все риски по проекту и несет законодательную ответственность перед покупателями недвижимости.

Застройщик нанимает необходимых подрядчиков для строительства проекта, а после его сдачи в эксплуатацию — передает объект управляющей компании.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property) — это недвижимость построенная и приобретенная для целей получения дохода от сдачи ее в аренду. Ключевые показатели такой недвижимости: близость к морю, близость к знаковым туристическим местам и инфраструктуре. Собственник получает доход от сдачи ее в аренду, а также от роста цен на недвижимость при ее перепродаже.

Апартаменты, Юнит (Apartment, Unit) — так называют более привычную “квартиру” в комплексе апартаментов или кондоминиуме. Важное замечание: количество комнат считают по спальням, не учитывая Ливинг рум (Living Room) или по-другому — гостиную. То есть, односпальные апартаменты — это 2-х комнатная квартира, имеющая одну комнату — гостиную и одну комнату — отдельную спальню. 

Кондоминиум (Condominium) — это комплекс апартаментов с общей территорией. Как правило, закрытого типа с охраной 24/7. На общей территории располагается инфраструктура комплекса. Квартиры в кондоминиумах можно оформлять в собственность на граждан других стран.

Инфраструктура Кондоминиума, Инфраструктура Комплекса, Территория Общего Пользования (Condominium Facilities, Complex Facilities, Common Area) — это все, что находится внутри комплекса апартаментов или вилл и является общедоступным для жильцов: тренажерные залы, детские клубы и площадки, бассейны, СПА, бары и рестораны и многое другое. Естественно, что чем больше состав инфраструктуры в плане разнообразия и качества, тем больше будет цена за квадратный метр жилья. Эти дополнительные затраты окупятся при дальнейшей сдаче в аренду, ведь комплексы с более богатой инфраструрой лучше сдаются и имеют более высокий арендный ценник.

Инфраструктура Района (Area Facilities)  — это характеристика недвижимости показывающая доступность всех необходимых для отдыха и жизни мест. Основное, конечно, это — магазины, пляжи, рестораны и массажные салоны. В отличии от инфраструктуры комплекса, тут действует правило не «чем больше, тем лучше», а скорее, «чем ближе, тем лучше».

Шоурум, Сейлз Офис, Офис Продаж (Showroom, Sales office) — как правило, так называют офисы продаж застройщика, причем под шоурумом понимают демонстрационную квартиру или квартиры, которые часто соседствуют с офисами продаж. В них можно вживую посмотреть, как будет выглядеть планировка и убранство будущих апартаментов или вилл.

Важные документы

Лицензия Кондоминиума (Condominium License) — это сертификат, подтверждающий, что комплекс апартаментов соответствует требованиям к кондоминиуму, а именно: территория общего пользования, отведенная под инфраструктуру, занимает минимум 30% площади земельного участка, а также к комплексу проложена дорога общего пользования шириной не менее 7 метров.

Чанот (Chanote) — свидетельство о собственности на земельный участок. В этом документе очерчены границы участка и указаны все его владельцы.

Экологический Сертификат (Environmental Impact Assessment (EIA)) — этот сертификат выдается до разрешения на строительство и является одним из 2х основных документов, свидетельствующих о том, что застройщик получил все необходимые разрешения от государства.

Разрешение на Строительство (Construction Permit) — название говорит само за себя — это разрешение, которое выдает государство Таиланда застройщику на строительство конкретно взятого объекта. Часто продажи апартаментов стартуют до получения этого разрешения — это определенные риски, взамен которых застройщики предлагают низкие цены или повышенные проценты гарантированных программ.

Блю-бук или Хаус-бук (Blue-book or House Book) — это документ, получение которого знаменует финальный этап вступление в собственность. Это маленькая синяя книжка с основными данными о собственники и объекте собственности.

Процесс купли-продажи

Фрихолд (Freehold) — так называемая полная собственность, не ограниченная во времени. Согласно законам Таиланда, существует Фрихолд-квота (Freehold Quota) по которой иностранным гражданам можно владеть 49% от всей жилой площади во Freehold, остальное должно быть оформлено с правом собственности в Leasehold.

Лизхолд (Leasehold) — это форма собственности на территории Таиланда, оформляемая в земельном департаменте посредством долгосрочного договора аренды общим сроком на 90 лет (на три периода по 30 лет каждый). 

Встроенная Мебель (Built-in Furniture) — этот термин часто фигурирует в договорах купли-продажи недвижимости в Таиланде и обозначает стандартный, для местного рынка, набор: сантехника, кухонный комплект мебели и встроенные шкафы. Встроенная мебель включена в базовую стоимость новой квартиры или виллы, а доплачивать необходимо за дополнительные мебельные пакеты.

Мебельный Пакет (Furniture Package) — эта вся необходимая для жизни и сдачи в аренду мебель от бытовой техники до предметов интерьера. Если Ваша цель — покупка для сдачи в аренду, то необходимо будет приобрести стандартный пакет мебели от застройщика, что в последующем позволит управляющей компании унифицировать сервис и сократить расхода на обслуживание номерного фонда.

Резервационный Депозит, Задаток (Reservation Deposit) — это денежный залог за недвижимость, показывающий серьезность Ваших намерений.

При его внесении составляется резервационное соглашение, в котором фиксируется цена и все условия сделки, а сам объект снимается с продажи.

Как правило в течении последующих 30 дней — застройщик готовит и предоставляет на подпись основной договор купли-продажи. В случае покупки апартаментов, чаще всего, сумма залога составляет 100 000 Тайский батов.

График Платежей (Payment Schedule) — это неотъемлемая часть договора купли-продажи недвижимости. В графике прописаны сроки и суммы, которые покупатель должен заплатить продавцу. Именно посредством этого приложения к договору застройщики в Таиланде предоставляют беспроцентную рассрочку, привязывая выплаты к этапам строительства объекта.

Приемка Объекта (Inspection) — по сути, это процесс передачи апартаментов или виллы от застройщика — собственнику. Если при оформлении сделки Вы пользовались услугами агентства, то обязательно пригласите их на приему, они помогут проверить соответствие недвижимости, техническим характеристикам, указанным в договоре купли-продажи.

Расходы при оформлении и владении

Амортизационный Фонд  (Sinking Fund) — это уже привычный для жителей всего мира фонд капитального ремонта.

Первоначально он формируется покупателями при ппокупке новой недвижимости и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса апартаментов или вилл.

Как правило, его величина рассчитывается от количества жилых квадратных метров Ваших апартаментов или виллы, а по мере его расходования собственники получают уведомление о необходимости пополнения фонда.

Регистрационные Сборы (Registration Fee) — это государственные пошлины и налоги, уплачиваемые земельному департаменту за переход права собственности. За регистрацию права собственности лизхолд составляют 1,1% от стоимости квартиры или виллы, в случае фрихолда — 6,3% от стоимости. 

Сборы за Обслуживание Общей Территории (Common Area Fee) — это платежи, что называется, за порядок на территории — уборку, обслуживание бассейна, садовника, а также за мелкое обслуживание электрики и сантехники, например замену лампочек или фильтров на общей территории. В отличии от амортизационного фонда — это ежегодный платеж, но также привязанный к жилой площади Вашей недвижимости.

Получение дохода

Возврат Инвестиций (Investment Return) — это бизнес термин, но именно для этого и покупают недвижимость на Пхукете — для заработка от сдачи в аренду. Показатель измеряется в процентах и показывает сумму, относительно затраченной на покупку, которую Вы получите в качестве дохода.

К примеру, если агент или застройщик говорит о “7% ежегодного возврата инвестиций”, то он имеет в виду, что вы ежегодно будете получать на свой банковский счет 7% от стоимости купленного объекта.

Капитализация Объекта или Прирост Стоимости (Capital Gains) — это рост стоимости Вашей недвижимости за период владения ею. К примеру, на острове Пхукет ограничена территория застройки, при этом туристический поток растет из года в год. Это приводит к росту цен на недвижимости порядка 7-10% в год в зависимости от района.

Гарантированная Аренда, Гарантированный Доход, Программа Гарантированного Дохода (Guaranteed Rental Return, Guaranteed Income, Guaranteed Rental Program) — это закрепленное договором обязательство застройщика обеспечивать доход собственнику недвижимости, посредством управляющей компании. В договоре фиксируется длительность обеспечения гарантированного дохода и его величина в процентах, относительно стоимости приобретаемой недвижимости.

Если Вы не нашли интересующий Вас термин, напишите нам об этом в удобную для Вас соц сеть в удобный мессенджер на телефон +66 (89) 290-01-10, мы с радостью проконсультируем Вас и дополним статью.

Поделитесь статьей

Инвестируйте в недвижимость Пхукета

с гарантией дохода от 7% годовых

Ссылка на основную публикацию