Советы по покупке дома в Таиланде

Главная » Таиланд » Покупка недвижимости в Таиланде

Советы по покупке дома в ТаиландеВ этой статье вы сможете найти ответы на некоторые вопросы, касающиеся покупки иностранцем недвижимости в Таиланде. Конечно же, это не полноценная инструкция того, как купить недвижимость в Таиланде, это лишь некоторые советы. Но и их будет достаточно, чтобы понять, с чего начинать и в каком направлении двигаться. Так же можно узнать о стоимости содержания дома в Тайланде.

Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде?

Все зависит от того, для каких целей вы собираетесь приобрести дом или квартиру. Ежегодно недвижимость в Таиланде растет в цене в среднем на 30 процентов. Буквально пару лет назад основными иностранными покупателями тайской недвижимости являлись европейцы и американцы, сегодня – русские.

Итак, если вам нравится Таиланд, и вы хотите регулярно посещать эту страну или даже перебраться жить в Тайланд, имея собственную крышу над головой, а когда вы не в Таиланде, иметь хоть и небольшой, но стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду, тогда вам явно стоит купить недвижимость в Таиланде.

Затраты на содержание недвижимости

Каждый месяц придется платить примерно по 50 долларов за обслуживание прилегающей к вашему дому территории.

Стоимость коммунальных платежей примерно следующая: 2 доллара на 10 киловатт энергии и 1,5 доллара за 1 кубометр воды.

Также затраты на содержание жилья зависят от многих факторов: район нахождения дома, количество дополнительных услуг  и прочее. В целом стоимость коммунальных услуг в Таиланде немного выше, чем в России.

Купить или взять в долгосрочную аренду?

Советы по покупке дома в Таиланде

Как проходит процесс покупки жилья?

Покупая квартиру в готовом доме, вы сначала вносите только половину от ее стоимости. Вторую половину вы отдаете лишь тогда, когда квартира официально будет принадлежать вам.

Если вы покупаете квартиру на этапе строительства дома, тогда оплата проходит в несколько этапов. Сначала вы платите лишь 2-3 процента от стоимости, чтобы квадратные метры зарезервировали за вами.

Затем в течение месяца составляется договор покупки жилья, и вы выплачиваете 20 процентов от стоимости. Оставшуюся часть нужно будет платить поэтапно в зависимости от условий вашего договора.

Последние 10-20 процентов выплачиваются тогда, когда дом полностью построен и может быть сдан в эксплуатацию.

К кому обращаться при желании приобрести недвижимость?

Продажей тайской недвижимости занимаются как тайские, так и европейские, американские и русские агентства недвижимости.

  Но как показывает практика, лучше всего обращаться в тайские конторы, так как они работают «на месте» и зачастую могут предложить более выгодные варианты.

Средние цены на жилье можно найти в европейских и американских агентствах недвижимости. Самые высокие цены вам предложат русские конторы. Разница в цене может доходить до нескольких тысяч долларов.

Как купить дом в тайланде русскому

Наверняка, отдыхая в Таиланде, вы задавались вопросом: как купить недвижимость у моря, куда было бы здорово приехать в отпуск всей семьёй. Покупка квартиры или дома заграницей давно стала явлением, далёким от просто мечтаний. Купить дом или апартаменты в Таиланде довольно просто, если знать ключевые моменты и довериться профессионалам .

Особенности покупки недвижимости в Таиланде

Стабильность экономики Таиланда и его государственного устройства, высокий уровень жизни и хорошая экология сделали эту страну одной из самых привлекательных по объему частных инвестиций в недвижимость. Тысячи иностранцев ежегодно становятся собственниками вилл и апартаментов в разных точках Таиланда: на Пхукете, Самуи, в Паттайе и Хуа-Хине.

Тропическая недвижимость имеет свои особенности: тайское правительство не стимулирует продажу земли подданным других стран, здесь для иностранцев не работают хорошо отлаженные в Европе и США схемы кредитования.

Названные факторы четко удерживают цены на собственность в Таиланде от резких скачков и обвалов, защищают инвесторов от финансовых пирамид и афер, которыми так прославился недавно американский рынок недвижимости.

Иметь недвижимость в Таиланде — сегодня престижно и выгодно, такая собственность не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса.

Поиск недвижимости

По аналогии с самостоятельным отдыхом в Таиланде некоторые серьезно считают, что поиск и покупка недвижимости самостоятельно — гораздо более выгодный и правильный подход.

К сожалению, это не так! Начать поиск недвижимости можно самостоятельно, однако совершать сделку без помощи риелтора и юриста делать категорически не рекомендуется.

Покупка и даже подбор недвижимости — дело непростое, требующее знания рынка, местного законодательства и определенной квалификации.

Обращаясь к агенту, постараетесь точно сформировать свой запрос: ваш бюджет, количество комнат, район, интересующий вас тип недвижимости — квартира или вилла, цель покупки — постоянное проживание или инвестиции. Агент предложит вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков. Приобретая недвижимость в Таиланде, используйте опыт и знание региона вашего агента.

Услуги агента

Услуги агента в Таиланде на рынке первичной недвижимости в большинстве случаев оплачивает продавец. Также продавец предоставляет договор купли-продажи и юридическое оформление сделки, то есть регистрацию в Земельном департаменте.

Покупатель может обратиться за помощью к независимому юристу с целью проверки и контроля чистоты сделки, так как в услуги агента это не входит. Агент больше контролирует выполнение обязательств всех заинтересованных сторон и помогает вести переговоры в ходе сделки.

При покупке квартиры или дома в тайском проекте, который не предлагает иностранцам бесплатного юридического сопровождения, все расходы на работу агента и юриста несет покупатель, также как и при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Инвестиционные возможности

В Таиланде на первичном рынке можно приобрести квартиру или виллу в стадии строительства. При покупке строящегося объекта вы получаете дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства.

Разница между ценой квадратного метра на нулевом этапе и ценой в сданном доме обычно составляет около 25-30%. При современных темпах строительства срок от нуля до полной готовности составляет примерно 18 месяцев.

Одно из преимуществ покупки жилья на курорте — возможность сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию проекта или самостоятельно. Это одна из реальных перспектив возврата вложенных денег. Зачастую графики цен на недвижимость и цен на аренду не идут параллельными курсами. При падении цен на недвижимость цена на аренду идет вверх, и это сглаживает риски инвестора.

Оформление недвижимости

Процедура оформления покупки недвижимости несложная и занимает всего пару часов. После того, как объект покупки выбран, вы платите задаток.

Стандартная сумма задатка составляет 30-150 тысяч батов и вносится обычно в офисе застройщика наличными или переводом на счет. Следующая стадия — оформление и подписание контракта с застройщиком.

Затем — первый взнос за квартиру, после оплаты которого контракт вступает в силу. Первоначальный платеж обычно составляет порядка 10-50% от стоимости квартиры.

После оплаты первоначального депозита и первого планового платежа осуществляются последующие плановые платежи по графику, который согласовывается в каждом конкретном случае индивидуально.

Ваш график платежей может быть основан на ежемесячных, ежеквартальных выплатах, либо привязан к определенным этапам строительства объекта, в котором вы приобретаете недвижимость. Перевод производится аналогичным способом, как и в случае с первоначальным платежом.

Финальный и последний платеж обычно составляет 10-30% от его стоимости.

Покупка недвижимости на вторичном рынке происходит несколько иначе и, как правило, менее популярна из-за отсутствия рассрочек платежей в большинстве случаев.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные покупателя и продавца, описание объекта, цену, размер предоплаты, сроки исполнения договора и порядок уплаты налогов по сделке. Договор должен быть подписан на тайском или английском языках.

Договор на русском языке не имеет юридической силы в Таиланде. Предоплата подтверждает намерения покупателя и является залогом оплаты по договору. В случае неуплаты стоимости недвижимости в подтвержденные контрактом сроки, предоплата не возвращается.

Срок исполнения всех обязательств по договору, уплаты стоимости недвижимости и передачи собственности, обычно также определяется индивидуально и не превышает месяца. Последний платеж нередко уплачивается при оформлении прав владения недвижимости на имя нового владельца непосредственно в Земельном Департаменте.

После оформления сделки покупатель получает свидетельство о собственности – чанот, который оформляется на тайском языке.

Если у вас появились какие-либо вопросы, вы хотите подробнее ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда, заполните форму ниже.

Совет 1: Как купить недвижимость в Таиланде

Выберите место, где бы вы хотели приобрести жилье. Важно ли вам наличие соотечественников рядом? Хотите ли вы иметь море в пешей доступности? Вам удобнее будет жить в городе или малонаселенной деревушке? Выбор велик. Можно приобрести квартиру в Паттайе, где живет самое большое количество русских, можно купить виллу на Самуи или дом в Бангкоке. Решать только вам.

Квартира в новостройкеПросмотрите предложения застройщиков на специализированных сайтах. Купить квартиру можно на разных стадиях строительства. Платить всю стоимость сразу необязательно, достаточно будет внести первоначальный взнос, а остальную сумму вносить частями. После того как вы выберете жилье, можно подписывать договор.

Для этого необязательно приезжать в Таиланд. Всю сделку можно провести с помощью интернета. Вам нужно предоставить застройщику или риэлтору, который занимается вашими делами, заверенную копию заграничного паспорта, адрес и номер личного телефона. После этого вы переводите на счет застройщика первоначальный взнос.

Когда деньги будут получены, контракт вступает в силу.

Читайте также:  Советы по перелету в Тайланд без обратного билета

Квартира на вторичном рынкеОткройте счет на свое имя в одном из тайских банков. После того как счет будет открыт, возьмите в банке справку, подтверждающую, что на него поступила необходимая сумма для покупки жилья — Foreign Exchange Transaction.

Обратитесь в риэлторскую контору, которая занимается продажей недвижимости в Таиланде. Сравните стоимость услуг, обратите внимание, сколько лет фирма работает на рынке и каковы отзывы о ней.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости не забудьте удостовериться, что у продавца имеются документы, подтверждающие его право на собственность. Мошенников хватает везде, и Таиланд – не исключение.

Полный расчет и оформление документов, которые удостоверяют ваше право на собственность, проходит в земельном департаменте Таиланда. Не забудьте удостовериться, что все налоги за жилье и прочие сборы оплачены прежним владельцем.

ВиллаНе торопитесь отдавать свои деньги за чудесный домик с бассейном и теннисным кортом. Дело в том, что по закону иностранцу нельзя владеть землей в Таиланде. Но есть несколько вполне легальных вариантов, когда вы сможете полноправно владеть виллой и территорией рядом.

Вы можете оформить дом и землю на юридическое лицо. Для этого нужно будет зарегистрировать ООО в Таиланде. Другой вариант – это долгосрочная аренда дома у гражданина Таиланда. Можно оформить аренду на 30 лет с правом продления.

Такая аренда регистрируется официально, а потом еще может продлеваться дважды.

Совет 2: Как купить квартиру в Тайланде

Советы по покупке дома в Таиланде

Что же делать иностранцу, желающему купить дом в Таиланде. По закону Таиланда. все дома и виллы, находящиеся на земле, должны быть зарегистрированы либо на гражданина Таиланда, либо на компанию. В этом случае, вы начинаете с регистрации компании и оформлением на нее недвижимости.

Что нужно для покупки дома в Таиланде

Очень часто виллы предлагаются к продаже уже оформленными на тайскую компанию. в этом случае задачей юриста будет проверка законности директора компании, документов землю и на сам дом.

И здесь вам нужно четко понимать, чтобы купить виллу в Таиланде. которая уже оформлена на компанию в Таиланде, вы фактически покупаете компанию. Процедура сводится к тому, что изменяются уставные документы.

Почитайте о налогах в Тайланде. которые вам придется заплатить при покупке недвижимости.

Если дом или вилла для вас слишком дорогой вариант, то лучшим вариантом будет купить квартиру в Таиланде. а также можете взглянуть всю недвижимость в Таиланде в целом.

Советы по покупке дома в Таиланде

То есть, чтобы купить дом в Таиланде, оформленный на тайскую компанию, затем, оформив документы, вы не увидите свою фамилию в основном правоустанавливающем документе. В таком документе никаких изменений не вносится, потому что компания и владелец остаются те же самые. Изменения вносятся в уставные документы компании, в которых меняется фамилия предыдущего директора на вас.

При покупке участка, у вас будет два варианта:

  1. Дом уже оформлен на тайскую компанию, и вы просто меняете документы.
  2. Дом принадлежит непосредственно гражданину Таиланда. В этом случае процедура немного усложняется, сначала таец оформляет компанию, в которой он становится директором, после этого вносятся изменения в документах как в первом варианте.

При открытии компании для покупки виллы в Таиланде. уставной капитал не вносится фактически. если компания с уставным капиталом не ведет деятельности и подает нулевые балансовые отчеты, то, естественно, никакой материальной ответственности у нее ни перед кем возникнуть не может. Следовательно, дом никаким залогом не является.

Выбор компании

Когда вы находитесь в нескольких шагах от приобретения дома, возникает не менее ответственный момент по выбору фирмы, обеспечивающей юридическое сопровождение вашей сделки.

Есть сотни предложений от разнокалиберных юридических фирм, у всех них разные прайсы и разные сроки исполнения.

Обратившись к ним, в конечном итоге, вы получите на руки все необходимые документы и станете обладателем дома в Таиланде.

Но всегда возникает вопрос общения с тайским персоналом и понимание того, что за документы вы получили на руки. Если говорить о том, что русские туристы в Таиланде не очень хорошо владеют английским языком, то же самое можно сказать и о тайских юристах.

Для того, чтобы купить дом в Таиланде, оформляйте сделку в фирмах, в которых есть русскоговорящие юристы. лучше всего, чтобы это были носители языка, тогда на все вопросы вы получите подробнейшие ответы, и вы будете знать обо всех нюансах вашей сделки. После того, как вы станете владельцем долгожданного жилья, рекомендуем ознакомиться со стоимостью коммунальных услуг на нее.

Нашли ошибку или неточность в статье? Выделите ее мышкой и нажмите:

Источники: http://rino4ka.ru/content/kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande, http://www.kakprosto.ru/kak-90282-kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande, http://v-thailand.com/pokupka-doma-v-tailande/

Что нужно знать при покупке недвижимости в Таиланде

Всего несколько лет назад отдых в Таиланде считался экзотикой. Сегодня же туры в Таиланд не менее популярны, чем в Турцию, Египет или Болгарию. Удивительные тропические растения, шикарные отели, недорогой шопинг, оздоровительные процедуры, теплое море и чистые песчаные пляжи заставляют влюбиться в эту страну и возвращаться сюда снова и снова.

Не менее привлекательной выглядит и покупка собственной недвижимости в Таиланде, цены на которую здесь достаточно демократичные.

Рынок недвижимости в этой стране, несмотря на мировой экономический спад, отличается стабильностью. Это обусловлено хорошей демографической обстановкой и неполной освоенностью всего потенциала рынка жилья.

Кроме того, в Таиланде традиционно предъявляются высокие требования к возводимым зданиям.

Наиболее популярными регионами для приобретения недвижимости являются столица страны Бангкок и известные тайские курорты Патайя, Самуи, Пхукет. В столичном регионе наиболее часто приобретается небольшое по площади жилье, и в основном, в тех районах, развитие которых планируется в ближайшем времени.

Советы по покупке дома в Таиланде

Преимущества покупки или долгосрочной аренды недвижимости в Таиланде очевидны:

  • цены на жилые объекты в стране находятся на приемлемом уровне (гораздо ниже, чем в Европе), при этом качество жилья и прилегающей инфраструктуры довольно высокое;
  • стоимость проживания в Таиланде по соотношению цена – качество, самая оптимальная в мире;
  • Таиланд – достаточно крупный деловой и промышленный центр, здесь находятся офисы и представительства ведущих мировых компаний;
  • развитие курортного бизнеса делает выгодной покупку местной недвижимости с целью сдачи ее в аренду туристам. Такое приобретение быстро окупит свою стоимость и начнет приносить доход.

Решив приобрести недвижимость в Таиланде, стоит знать особенности земельного законодательства этой страны

Главная из них заключается в том, что иностранный гражданин не может стать собственником земли. Полноценные права он получает лишь на объекты, расположенные на участке.

Купить землю можно, зарегистрировав ее на юридическое лицо, либо оформив долгосрочную аренду.

В полную собственность иностранец может приобрести квартиру в кондоминимуме, при условии, что доля квартир в доме, принадлежащих иностранным лицам, не превышает 49%.

Присматривать недвижимость, конечно, дело не одного дня и недели. А совместить полезное и приятное сам Бог велел. Поэтому на время деловой поездки подбирайте лучшие отели, как мы советовали в этом обзоре и продуктивно занимайтесь бизнесом.

Советы покупателю недвижимости в Таиланде

Сегодня человек, решившийся приобрести недвижимость в Паттайе, сталкивается с проблемой выбора: более 400 агентств недвижимости, более 200 новостроек, более 60 застройщиков в городе! За семь лет работы на рынке недвижимости в нашем городе я имел возможность пообщаться со многими покупателями, поработать с большинством застройщиков и выслушать тысячи различных точек зрения. Думаю, мои наблюдения, в которых я постарался осветить наиболее важные аспекты приобретения недвижимости, будут интересны читателям.

А вообще покупать или нет?

Это, естественно, главный вопрос и каждый решает его сам. Но в пользу покупки есть немало убийственных аргументов. Во-первых, Паттайя – самый известный тайский курорт, который имеет самую развитую в стране (после Бангкока) инфраструктуру и развлечения на любой вкус и кошелек.

Во-вторых, владение недвижимостью позволит не только обеспечить себе комфортный отдых или даже проживание, но и выгодно вложить свои кровные – цены на жилье медленно, но неуклонно растут каждый год, а спрос на курортную недвижимость есть всегда.

Во-третьих, ваши квартира или дом могут приносить Вам постоянный доход, в то время как налога на владение недвижимостью в Таиланде нет! И в-четвертых, климат позволяет отдыхать тут круглый год, а любой проживший в городе хотя бы 4-5 месяцев подтвердит, что стоимость жизни здесь совсем невелика.

Поэтому не зря все больше иностранцев приобретают недвижимость именно здесь, а что касается состоятельных тайских граждан – то в последние 2-3 года они устроили настоящий покупательский бум!

С чего начать?

Естественно, со сбора информации. Основная беда многих наших соотечественников в том, что покупку они делают спонтанно, не успев толком обдумать и оценить то что покупают.

А это ведь неправильно, особенно, когда речь идет о десятках тысяч кровно заработанных долларов! Поэтому и появляются недовольные: «Нам продали плохую квартиру/дом! Он не сдается/ не продается, в цене не растет! Мы не знали, когда покупали, нам толко ничего не объяснили!» И т.д. и т.п.

Но ведь сейчас с информацией о недвижимости в Паттайе нет никаких проблем – заходи в интернет, читай, изучай. На собственном опыте могу сказать, что странички нашего вэб-сайта, посвященные процессу покупки, описанию законодательства и прочим необходимым вещам наиболее посещаемые.

Для чего мы  покупаем?

Читайте также:  Русский поселок в Паттайе - лучше место для проживания!

Это вопрос, на который, наверное, каждый второй покупатель толком ответить не может. А ведь это очень важно – у меня это самый первый вопрос моему клиенту.

Можно покупать «дачу у моря» на отпуск, можно покупать недвижимость для длительного проживания, можно покупать для последующей сдачи в аренду, можно покупать с целью инвестиций – краткосрочных или длительных.

И в каждом случае я предложу человеку различные варианты, которые подходят именно под его задачи и финансовые возможности и они будут абсолютно разные!

Квартира или дом / таунхаус?

Это тоже очень важный вопрос, на который однозначного ответа нет. С одной стороны, за одни и те же деньги приватного жизненного пространства в доме будет существенно больше, чем в квартире. С другой стороны, квартира не требует такого ухода, как дом.

Ее можно закрыть на ключ, отключить свет и воду и просто уехать – хоть на год, хоть на пять лет. За домом же нужен постоянный уход – газон, сад, бассейн и т.д.

Поэтому, если вы ориентируетесь на краткосрочные визиты несколько раз в год – лучше подойдет квартира, если хотите постоянно жить или зимовать – есть смысл подумать о доме.

Для любителей собак только дом: по законам Таиланда жить в кондо с собаками нельзя! Для тех, кто думает об аренде: при прочих равных доходность от сдачи квартиры выше, чем от сдачи дома. Главный плюс квартиры в том, что ее можно приобрести на свое имя, а дом – только на имя принадлежащей вам тайской компании. Именно это и отпугивает многих покупателей домов и таунхаусов. Но об этом – читайте ниже.  

Стоит ли покупать на имя тайской компании?

Для дома – других вариантов по сути нет. Купить дом с землей в аренду на 30 лет в Паттайе весьма сложно, да и нужно ли это? Квартиру же можно купить и на имя иностранца, и на имя тайской компании. Как правило, на свое имя цена будет выше, иногда даже на 15-20% — это особенно существенно при сдаче в аренду.

Однако, ликвидность квартиры, купленной на тайскую кампанию, будет ниже, чем на иностранное имя: хоть цена и будет ниже – желающих купить будет меньше. Что же касается юридической стороны дела – то процедура покупки на тайскую компанию отработана десятилетиями. Все дома, купленные иностранцами в Паттайе, оформляются так уже более 30 лет.

То есть дом с землей (или квартира) принадлежит компании, а компания – принадлежит иностранцу.

Вторичное жилье или новостройка?

В общем и целом, самое главное отличие тут в том, что за вторичку нужно платить все и сразу – но можно сразу жить, а при покупке новостройки вам дадут беспроцентную рассрочку на весь срок строительства – т.е. на 2-3 года – но придется ждать.

Естественно, новостройка всегда будет новой, а на вторичке вы приобретаете недвижимость, в которой уже жили. Но зато, эту квартиру или дом можно как говориться «потрогать руками», чего в новостройке (особенно в самом начале продаж) сделать не удастся.

Можно конечно посетить шоу-рум, но конкретный вид из вашего окна вы там все равно не посмотрите. В общем – каждый решает сам!

Как выбрать проект?

Для этого нужно всего лишь хорошо ориентироваться в городе и знать конъюнктуру рынка – тогда вы сможете подобрать именно такую недвижимость, которая будет отвечать вашим предпочтениям и финансовым возможностям. Естественно, приехавшему в другую страну человеку такую информацию могут дать только люди, профессионально работающие на рынке недвижимости. Отсюда вытекает следующий вопрос:

Где покупать недвижимость?

Казалось бы ответ очевиден: в агентстве недвижимости или в крайнем случае у застройщика. Но сейчас в Паттайе не все так просто.

Бум на рынке привел к тому, что недвижимость Вам могут предложить где угодно: гид в автобусе, менеджер на стойке в торговом центре, продавец экскурсий на улице или просто случайный знакомый, который «тут давно и все знает лучше всех».

Как это не удивительно, но есть люди, которые на это ведутся, многие из которых потом жалеют.

Покупая дома автомобиль или домашний кинотеатр любой нормальный человек идет в автосалон или магазин электроники: то есть к тем, кто профессионально занимается продажами именно этого продукта и туда, где есть большой ассортимент. Что может предложить гид или продавец экскурсий – и так понятно.

Что же касается стоек в торговых центрах – то там предлагают 2-3, ну максимум 5-7 проектов, в то время как в городе их чуть ли не две сотни. И уж точно не факт, что менеджер-зазывала за стойкой корифей в недвижимости. Очень возможно, что это сезонный работник: большинство стоек открываются в ноябре-декабре и закрываются в апреле-мае, когда снижается турпоток. Поэтому наиболее полную информацию можно получить в офисе либо агентства недвижимости, либо компании-застройщика.  

Агент или застройщик?

Существует стереотип, что покупать напрямую у застройщика дешевле, поскольку агент работает за комиссию. Это не так – цена у агентов и застройщиков всегда одинаковая. Так устроен наш рынок. Однако, между агентом и застройщиком есть принципиальное отличие.

Менеджер в офисе застройщика квалифицированно может рассказать только о собственных проектах, пусть их даже будет десять. И естественно, именно эти проекты будут самыми лучшими. Про остальные более чем сто – он в лучшем случае не скажет ничего, в худшем – будет «поливать» конкурентов.

Профессиональный агент объективно расскажет и покажет Вам все, что есть на рынке – то есть покупатель сам сможет сравнить, оценить и сделать правильный выбор на основании реальной информации.

Как выбрать профессионального агента?

Это одна из самых тяжелых задач в Паттайе. Формально, в городе более 450 компаний, занимающихся продажей недвижимости и как минимум в каждом втором агентстве хотя бы кто-то говорит по-русски. Если же начать разбираться, то примерно половина агентств открылась за последние пару лет, а порядка 50 – вообще только в 2013 году.

Кроме того, далеко не все такие «компании» реально зарегистрированы как юридическое лицо, а если и зарегистрированы, то не имеют реального офиса. Многие агенты, работающие на рынке, вообще не имеют разрешения на работу в Таиланде – это недешевая и небыстрая процедура.

Не буду говорить много о том, что покупая квартиру или дом в агентстве, которого «де юре» нет, или у менеджера, которого могут в любой момент депортировать за нарушение трудового законодательства, покупатель сильно рискует. Поэтому, что бы хоть как-то обезопасить себя а заодно и приобретаемую недвижимость я бы посоветовал следующее.

Попросите агента показать офис – там по закону обязательно должен быть тайский персонал, и проверьте разрешение на работу – это синяя книжечка с фотографией и названием компании. Даже если вы твердо решили покупать новостройку, спросите про покупку на вторичном рынке. Агенту, у которого нет нормальной базы вторичного жилья без году неделя.

И последнее – посмотрите на вэб-сайт компании. Если на сайте мало предложений, а большинство из того что есть – новостройки, значит агентство открылось совсем недавно и вряд ли сможет дать вам объективную картину рынка.

Стоит ли покупать через Интернет?

Как это не парадоксально звучит для многих, но за последние несколько лет количество покупок через интернет, то есть дистанционно без посещения Таиланда, увеличилось в разы. Конечно, речь идет только о новостройках, поскольку для оформления жилья на вторичном рынке необходимо приехать в страну.

Такие покупки довольно удобны и позволяют не только сэкономить на билетах, но и приобрести недвижимость в самом начале продаж, то есть по самым низким ценам. Тем не менее, к выбору интернет-сайта тоже нужно очень аккуратно. Сейчас в рунете не менее тысячи сайтов, предлагающих недвижимость в Таиланде.

Дабы не создавать себе лишних проблем, лучше покупать у компаний, зарегистрированных в Таиланде. Согласитесь, что агент в Паттайе лучше знает рынок своего города, чем житель Питера или Хабаровска.

Кроме того, очень многие сайты не являются агентствами недвижимости, а принадлежат частным лицам, которые занимаются продажей либо незаконно, либо «факультативно».

Поэтому на любом сайте всегда проверяйте раздел «Контакты»: там обязательно должны быть указаны название агентства, название юридического лица (они не всегда совпадают), точный адрес, и контактная информация: телефоны именно в Таиланде и адрес электронной почты. Если на сайте нет адреса, нет телефонов в Таиланде, нет адреса электронной почты – а такое тоже бывает – скорее всего вы обратились не в агентство, а к «свободному художнику».

Эрнест Новик. Все права защищены. Copyright © 2008-2019.Копирование и использование материалов запрещено.

Как избежать «подводных камней» при покупке недвижимости в Таиланде

С теплой погодой круглый год, современным здравоохранением, развитой инфраструктурой, безопасными улицами и интереснейшей культурой, Таиланд выгодно отличается от других направлений по всему миру. Кроме того, Тайские развивающиеся  спа-центры и гостиничное дело предоставляют возможности для опытных инвесторов, ищущих возможности на рынке недвижимости.

Тем не менее, иностранцы намеревающиеся приобрести недвижимость в собственность в Таиланде должны быть осведомлены о возможных «подводных камнях». Как и в любой стране, есть те, кто готовы воспользоваться отсутствием у иностранца знаний о местном праве собственности.

Читайте также:  Как получить гражданство Тайланда туристам из СНГ

Вот наиболее распространенные риски, в курсе которых покупатель должен быть до подписания сделки с недвижимостью в Таиланде:

Не существует санкционированного государством процесса лицензирования для агентов по недвижимости. Покупателям никогда не следует чрезмерно доверять лицам, которые представляются агентами по продаже недвижимости в Таиланде, прежде тщательно не проверив их.

Во-вторых, существуют языковые и культурные барьеры. Большинство иностранных покупателей, выходя на тайский рынок недвижимости, не говорят на тайском языке. Кроме того, тайская правовая система, так как она включает в себя недвижимое имущество, право собственности и связанные с ними вопросы, скорее всего, будет сильно отличаться от системы иностранного покупателя, к которой он привык.

Наконец, многие реальные покупатели недвижимости в Таиланде стали заинтересованы в покупке второго дома здесь после того, как прочувствовали красоту тайской природы и культуры во время отдыха.

Во многих случаях люди теряют голову от Таиланда и принимают решения в период эмоционального всплеска без привлечения квалифицированной юридической помощи или проведения должной осмотрительности и переговоров.

  • Для осторожных инвесторов, однако, Таиланд предоставляет отличные возможности для приобретения, будь то дом мечты, инвестиционная собственность, место для постоянного проживания или дом для отдыха на пенсии.
  • Возможные риски
  • Проблемы, с которыми иностранные покупатели могут столкнуться, многочисленны, но, в большинстве случаев их можно предотвратить.

Пожалуй, одним из самых известных случаев мошенничества с тайской недвижимостью состоялся в 2006 году на острове Самуи. Правительственные исследования земельных компаний на острове показали, что тысячи земельных участков были незаконно документально оформлены в частную собственность.

  1. По документам количество этих земель превысило количество земли на всем острове, и были выявлены нарушения и увеличение охраняемых государством заповедных земель.
  2. Похожие случаи произошли в других местах в Таиланде, как правило, связанных с землей, которая граничит с национальными парками и горными районами.
  3. Однако, в  большинстве случаев мошеннические махинации с недвижимостью происходят в меньших масштабах, и обычно по причине того, что покупатель или инвестор не выполняет надлежащей осмотрительности или не требует основных гарантий, указанных в контракте.

Менее серьезные случаи мошенничества и обманов, связанных с приобретением недвижимости, происходят, когда иностранные клиенты обнаруживают отсутствие обещанных (и оплаченных) удобств, в том числе водопроводных труб и канализации.

Бывают также случаи, когда покупатели обнаруживают, что право собственности на имущество, которое они считали, они купили, одновременно было продано другим лицам, что приводило к длительным судебным искам.

В других случаях, зарубежные покупатели сталкивались с тем, что агенты или деловые партнеры внезапно переставали отвечать на запросы, или вовсе исчезали после получения большей части задатка.

Знаешь законы, знаешь свои права

К сожалению, в брошюрах и рекламе для иностранцев основные условия земельного права в Таиланде часто сводятся к минимуму. Наиболее важным моментом является то, что тайский закон запрещает, за очень редким исключением, иностранцам покупать землю в Таиланде в собственность.

Тайский закон, тем не менее, позволяет долгосрочную аренду и покупку в собственность кондоминиума в специально отведенных местах. Тайский закон также позволяет иностранцам брать в собственность здания (но не земли) и позволяет иностранцам право на недвижимое имущество, которое не составит их полную собственность.

В общем, рекомендуется с осторожностью относиться к агентам, которые обещают прямое владение собственности на землю или использование «номинальных» зданий, как способ избежать запрета на безусловное право собственности иностранцев.

Самое главное, потенциальные инвесторы должны пользоваться услугами квалифицированного независимого адвоката и тщательно выполнить должную проверку.

Самым безопасным и рекомендуемым способом для иностранцев приобретения юридических прав на недвижимость в Таиланде является использование широко признанных вариантов приобретения земельных участков, которые действительно существуют. Такие варианты включают в себя приобретение земли в аренду, квартиры и земельных прав, таких как право пользования  и жилищные права.

— Аренда земельных участков: в то время тайский закон запрещает не гражданам Таиланда владеть землей в стране, иностранцы могут занимать 100% доли тайской аренды земельного участка на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 30-летний период. В зависимости от типа аренды земельного участка, право собственности может быть передано и унаследовано, и аренда может быть оговорена так, что владелец имеет право строить или обрабатывать данную землю.

— Право пользования или право на жилье: по тайскому законодательству, право на использование недвижимости, принадлежащей тайскому гражданину в течение определенного периода времени, который может быть продлен до окончания права пользования. Традиционно это право используют для сельскохозяйственных целей.

«Право на жилье» по тайскому законодательству предоставляет такое же право, как право пользования, но относится к жилищным целям. В то время, как право пользования и жилищные  права привлекательны благодаря возможности продления их на всю жизнь, они уступают аренде в ряде направлений.

В отличие от аренды, права пользования не могут передаваться по наследству и не позволяют владельцам абсолютное право на разработку земли.

— Доля компании: покупка акций в тайской компании ранее было правом на пользование землей, с  помощью которого иностранцы могли получить право собственности в Таиланде.

В прошлом, и при определенных обстоятельствах, иностранец мог владеть до 49% акций в тайском обществе с ограниченной ответственностью, которое владело землей. Этот метод оказался под все более пристальным вниманием.

Во многих случаях эта структура не допускается из-за опасений, что это может быть попыткой обойти запрет на владение землей иностранцами с использованием подставных тайских акционеров.

— Инвестиции и BOI (Совет по инвестициям Таиланда): еще один способ, с помощью которого иностранные граждане могут владеть землей в Таиланде — через инвестиции, утвержденные Советом по инвестициям Таиланда (BOI). Благодаря инвестициям в размере 40 млн.

бат течение 5 лет подряд, иностранцы могут купить ограниченное количество земли, при условии, что земля используется для бытовых целей. Иностранные компании, наоборот, могут потребовать одобрения BOI на покупку земли в течение ограниченного периода времени.

— Покупка квартиры: иностранцы могут приобрести кондоминиум в определенных домах в Таиланде.

Для многих это является привлекательным вариантом, так как иностранец может владеть правом собственности в кондоминиуме по тайскому праву на недвижимое имущество.

Юридически, не тайские граждане могут покупать кондоминиумы в утвержденных поселениях и домах по всему Таиланду, при условии, что иностранная собственность в здании не превышает 49% от общей площади.

Иностранцы, желающие приобрести кондоминиумы в Таиланде, могут сделать это без тайского вида на жительство, при условии, что они могут показать доказательство того, что средства на покупку пришли извне Таиланда.

Иностранцы, обладающим законным тайским видом на жительство, не обязаны доказывать наличие финансовых средств из-за рубежа на момент покупки кондоминиума.

Как и многие права собственности на аренду земли, кондоминиумы могут быть унаследованы и тайским жителем и не гражданином Таиланда.

Последний, но непродуманный способ приобретения земли, который приобрел известность, используют тайские жители, приобретая недвижимость на свое имя от имени иностранца. Тайский гражданин может затем выполнить соглашение, что земля принадлежит иностранному клиенту.

Этот способ покупки земли является незаконным в соответствии с тайским законом, так как он является незаконным для тайского гражданина в качестве номинального иностранца в приобретении недвижимости. При использовании этого метода есть целый ряд проблем и рисков.

Тщательный анализ

Доскональная проверка квалифицированным адвоката послужит потенциальным покупателям хорошей мерой защиты от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Юридическая экспертиза является обычной при рассмотрении дела на основе документов, предоставленных продавцом, юридический анализ этих документов, а затем и расследование на основе указанных документов, все с целью предоставления покупателю максимального количество информации и прозрачности собственности, которую он или она желает приобрести. Процедура также может выявить важные вопросы, касающиеся стоимости имущества.

  • Экспертиза может быть комплексной или минимальной, в зависимости от рассматриваемой недвижимости. Для рассмотрения может быть запрошен широкий спектр документов, включая (но, не ограничиваясь только ими):
  •     Копии свидетельства о собственности;     Копии удостоверения личности и подписи владельцев;     Копии страховых полисов по рассматриваемой земле;     Описания судебного иска, в котором, возможно, участвовал  собственник земельного участка;     Копии договора аренды;     Если рассматриваемое имущество включают в себя бизнес или предприятия, копии активов, принадлежащих компании, и имена сотрудников и их заработной платы;
  •     Копии залогов, зарегистрированных на данную землю.

Экспертиза обычно также включает в себя запросы в департамент государственных земель, а также включает в себя осмотр земли. Большинство юридических фирм представляют подробный отчет, описывающий потенциальные риски и вопросы. Инвестиции в тайскую недвижимость все еще может быть безопасными

Приобретение второго дома в Таиланде является привлекательным вариантом для многих людей. Тысячи иностранцев успешно и безопасно приобретают недвижимость в Таиланде каждый год. Однако следует соблюдать должную осторожность.

Потенциальные инвесторы должны пользоваться услугами квалифицированной юридической фирмы и не подписывать ничего или не оплачивать, пока потенциальные риски не будут устранены либо сведены к минимуму.

Дополнительное время, усилия и расходы, связанные с наймом квалифицированного адвоката для контроля над процессом закупок, стоят такого результата, как беспечное удовольствие от проживания в одном из самых красивых стран на Земле.

Источник: Bibliothai

Ссылка на основную публикацию